역전세난에 대출완화 “필요한 조치…갭투자 방조 우려도” [2023 하경방]

전세보증금 반환 대출규제 1년간 완화
DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
RTI 1.25~1.5배→1.00배로 하향
“보증금 에스크로 등 갭투자 방지책도 마련해야”

정부가 하반기 부동산 시장의 주요 정책목표를 주거안정으로 제시했다. 이에 전세보증금 반환을 목적으로 한 대출규제를 풀어주기로 하면서 하반기 주택시장의 최대 난제로 여겨졌던 역전세난이 해결될 것으로 기대된다.

4일 정부는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’ 발표를 통해 역전세 우려 등 임대차 시장을 중심으로 한 서민 주거안정 저해요인을 집중 관리하기로 했다.

경제정책방향에 따르면 정부는 이달 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 대해 규제를 완화하기로 했다. 임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로 하향할 계획이다.

개인 임대인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용할 방침이다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이번 규제완화로 인해 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택가격의 완만한 조정이 이뤄지는 가운데, 주택 구입 심리 및 거래가 지난해 말보다 회복되는 등 시장 연착륙은 진행 중”이라면서도 “하지만 역전세와 전세사기 이슈는 지속되고 있어 정부가 관련 리스크를 낮추는데 주력할 전망”이라고 했다.

그는 “최근 전세가격 낙폭이 줄고 있으나 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있고, 향후 1년간 전세 재계약 보증금 규모가 2011년 임대차 실거래가 공개이후 집계된 거래액으로는 최고치인 상황이라 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치였다고 본다”고 강조했다.

이번 조치로 인해 서울 등 전세 재계약 보증금이 많이 묶인 수도권 지역 외에도 전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종시 등은 한시적으로나마 임차인의 전세금 미반환 리스크가 낮아지고, 전세금반환보증사고도 다소 줄어들 전망이다.

올해 하반기부터 내년 상반기까지의 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모는 300조원을 넘어설 것으로 추정된다. 이 가운데 수도권 전세 재계약도래 보증금 규모는 233조원에 달할 것으로 보인다.

다만 전문가들은 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에도 귀를 기울일 필요가 있다고 지적했다.

함 랩장은 “임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책선택으로 보이나, 장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”며 “임대인 스스로 보증금 반환과 관련된 올바른 인식을 가질 수 있도록 매매가대비 전세가율이 해당지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 에스크로(결제대금 예치)로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치케 하는 제도를 검토해 봐도 좋겠다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대인에게 전세금 반환 목적의 일부 추가대출을 허용하는 것은 모든 임대인은 아닐지라도 조금만 대출을 지원해주면 전세금 반환이 가능한 집주인들에게 한정해 도움이 될 수 있을 것”이라고 평가했다.

그러면서도 “지금 상황을 크게 개선할 방법은 사실 뚜렷하지가 않다”며 “역전세라고 하는 것은 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 어떤 정책 대안을 내놓는 방식으로 막기는 어렵다”고 덧붙였다.