[논단] DSR 피하는 '특례', 논의가 더 필요하다

채상욱 부동산 애널리스트

2022년 9월 전국 미분양이 3.2만가구에서 4.0만가구를 기록하면서 정부는 주택가격 부양정책을 사용하기 시작한다. 이 중 당장 실효성이 높은 정책은 ‘정책모기지’로 불리는 특례보금자리론의 시행이었다. 보금자리론이 소득과 6억원 이하 주택이라는 제한이 있었던 것과 달리, 특례는 소득제한이 없으며, 9억원 이하 주택으로 대상을 넓혔다. 또 최장 50년 만기, 중도상환수수료 제로를 지향하며 올 초 화려하게 등장했다. 특례보금자리론 예산도 40조원 이상을 배정했는데, 이 정도 규모는 2010년대 연평균 가계대출 증가액(80조원)의 절반에 해당한다. 상반기에만 30조원 이상이 소진된 것을 보면, 평년과 동일한 수준의 대출이 집행되는 수준을 의미하는 규모였다. 가계대출 통계가 실행액 기준이기 때문에 실제 신청액 대비 과소하게 잡히고 있지만, 이 제도의 시행과 함께 올 2월부터 본격적 반등세가 나타났다는 점에서 특례모기지론의 위력을 가늠할 수 있다.

근본적으로 특례모기지가 갖는 의미는 2021년부터 강화된 가계대출 관리방안의 핵심이라고 할 수 있는 총부채원리금상환비율(DSR)을 회피할 수 있다는 점이다. 그만큼 2022년 9월 이후 주택가격 하락 폭이 예상보다 빠르게 나타나기 시작하자 단기간에 시장을 부양하기 위해서 도입된 정책임을 알 수 있다.

하반기를 앞두고 현재 예상하는 주택시장 리스크 중에서 가장 큰 하나가 역전세다. 한국은행은 6월 금융안정보고서에서 지난 3월 수준의 전셋값이 지속된다면 올해에만 총 24.2조원의 보증금 상환이 발생하고, 이는 동기간 만료되는 총 전세보증금 288조원의 약 8% 수준이라고 예상했다. 통상 전세의 경우 2년 후 계약하는 전세보증금은 항상 상승해왔으나, 2022년 4분기에 처음으로 역전세가 발생했고 그 규모는 매우 미세했는데, 이는 올해 1분기 3.9조원부터 4분기 7.7조원까지 증가하는 것이다. 올 하반기 전셋값이 3월보다 하락하는지, 아니면 상승하는지에 따라서 역전세 규모가 달라질 것으로 추정된다.

역전세가 심화하면 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 재정 상태에서 보유부동산을 처분하고, 이것이 매도를 자극해서 부동산 시장이 불안해지게 된다. 그래서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 100조원 역전세가 발생할 수 있다면서 특례역전세론의 당위성을 설파하고 있다. 하지만 특례역전세론을 허용하면 시장에 도덕적 해이가 찾아오고 투자자들이 주택시장에서 손실을 방어하게 된다는 점에서 반대하는 입장도 적지 않다.

그러나 보다 더 근본적 문제는 특례론을 시행하든 안 하든 찾아올 수밖에 없다는 점이다. 왜냐하면 이들 특례론은 결국 ‘소득대비 초과대출’의 개념이라서다. 올해 상반기의 특례모기지, 하반기의 특례역전세 모두 DSR을 보지 않는다. 이 두 특례대출은 일반대출과 달리 원리금 상환을 가정하고 적용하는 DSR을 초과하는 대출을 일으킨 셈이 된다. 이는 미래의 소득증가를 현시점에 미리 끌어서 쓰는 개념으로, 결국 특례론 시대가 저물고 나면 일반적인 상황에서 미래수요를 끌어 쓴 만큼의 수요 공백이 발생할 수 있다는 의미다.

지금 당장의 위기를 다스리기 위해서 정책을 쓰는 것은 정부 당국의 의무이자 기본적 자세다. 어느 정부든 시장을 위기로 내몬 적은 없다. 그러나 그 해법이 소득을 초과하는 대출을 허용하는 것인지에 대해서는 사회적 논의가 더 필요한 시점이 아닐까 한다.