전세 계약 후 집주인 바뀐 세입자…대법 "새 집주인이 보증금 반환해야"

원고, 퇴거 요구에 보증금 반환 소송…새 매수인 "무단거주 기간만큼 월세 지급해야"
1·2심 "공인중개사, 보증금 돌려줘야"…대법 "적법한 임대 권한" 파기 환송 판단
"대항요건 갖춘 임대인, 매매계약 해제돼도…권리 침해받지 않는 제3자에 해당"

대법원 전경. ⓒ연합뉴스

임대차 계약을 체결한 후 임대인의 주택 분양 계약이 중도에 해지됐더라도 세입자는 새 임대인으로부터 보증금을 받을 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

8일 연합뉴스에 따르면 대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원심 판결을 파기하고 사건을 수원지법에 돌려보냈다.

분쟁은 A 씨가 입주한 공동주택의 임대인 B 씨가 공인중개사를 끼고 분양과 임대차 계약을 '동시 진행'하면서 불거졌다.

앞서 B 씨는 2016년 11월 경기 광주시의 공동주택을 매수하기로 건물주와 분양계약을 맺었다. 이때 B 씨는 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다.

이듬해 10월 B 씨는 건물의 한 호를 A 씨에게 2020년 3월까지 내주는 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 "이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건물주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다"는 특약이 포함됐다.

그런데 B 씨가 분양대금을 제때 치르지 못하면서 문제가 생겼다. 건물주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건물주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. 이 과정에서 임대차계약의 승계가 원활히 이뤄지지 않으면서 A 씨는 공인중개사와 건물주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 맞소송을 냈다.

1·2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판단했다. 그러나 A 씨가 불복하면서 사건은 대법원으로 넘어왔다.

대법원은 B 씨가 세입자에게 집을 빌려줄 권리를 적법하게 가졌다고 인정했다. 건물주와 분양계약을 체결하면서 주택에 관한 임대 권한을 부여받았고 잔금도 일부 치렀다는 이유였다. 따라서 A 씨가 계약 해제 이전 적법한 임대차계약을 맺었고 전입 신고까지 마쳐 대항력(계약의 효력을 주장할 수 있는 권리)도 갖췄다면 그의 임차권을 보호해야 한다고 판단했다.

민법 548조(해제의 효과, 원상회복의무) 1항에 따르면 계약을 해제해 채권·채무 등이 소멸하더라도 제3자의 권리를 침해할 수는 없다. 대법원은 분양계약 당사자 간의 문제로 계약이 해제되더라도 이를 이유로 적법하게 임대차계약을 체결한 임차인의 권리를 침해할 수는 없다고 이 조항을 해석했다.

A 씨에게 적법한 임차권이 있다면 임대차보증금 반환을 새 매수인에게 요구할 수 있고 '계약의 무효'를 전제로 하는 월세 요구도 들어주지 않아도 된다.

대법원 관계자는 "주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대인은 매매계약이 해제됐더라도 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 주택 양수인에 대해 임차권을 대항할 수 있다는 기존 법리를 재확인한 판결"이라고 전했다.