좀비! 美 오피스 빌딩의 70%가 죽은 시체 차기 금융위기 진앙지는 상업용 부동산? [한상춘의 지금 세계는]

[한국경제TV 정연국 기자]
지난 주말이었습니다. 그야말로 충격적인 부동산 지표가 발표됐는데요. 향후 美 오피스 빌딩의 70%가 죽은 시체와 같은 ‘좀비’에 처할 것으로 시각이 나왔습니다. 이에 따라 차기 금융위기 진원지로 상업용 부동산을 꼽는 시각이 등장하고 있고요. 이미 美 상업용 부동산 리츠에 가입한 우리 투자자들도 큰 폭의 손실이 발생할까.. 고민하고 있습니다. 그래서 오늘은 이 문제를 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.

Q. 먼저 지난 주말 미국 증시 흐름이 어떻게 끝났는지, 총괄적으로 정리해 주시지요. - 美 증시, 양대 디폴트 리스크가 짓누르는 장세 - 연방부채 협상, 결국 ‘바이든 vs. 트럼프’ 대결로 - 상업용 부동산 부실 악화…오피스 빌딩의 70% ‘좀비’ - 바이든, 통화정책담당 부의장 ‘바이든 키즈’ 임명 - 브레이너드 후임, 필립 제퍼슨 現 연준 이사 임명 - 제퍼슨 후임, 아드리아나 쿠글러 現 WB 이사 임명 - 꺾이지 않는 인플레 기대심리…부담 요인으로 가세

Q. 이달 초 세계보건기구가 엔데믹을 선언한데 이어 우리 정부도 다음 달부터 엔데믹 체제에 들어간다고 발표하지 않았습니까? - 韓, 이달 초 WHO 이어 다음 달부터 ‘엔데믹 선언’ - 14세기 ‘유럽 흑사병’→르네상스와 상업주의 번창 - 16세기 ‘중남미 천연두’→플랜테이션 농업 확산 - 1차 세계 대전→자본집약 산업 ‘획기적 발전’ - 2차 세계 대전→‘Pax Americana’ 체제 정착 - 韓, 이달 초 WHO 이어 다음 달부터 ‘엔데믹 선언’ - 아시아 외환 위기→중국 부상과 글로벌화 가속 - 금융위기→스마트 모바일 혁명과 증강현실 시대 - 코로나 이후, 세계경제에 어떤 변화가 올 것인가?

Q. 앞으로 많은 연구가 있을 것으로 보입니다만 엔데믹 시대에 앞으로 어떤 변화가 올 것으로 보십니까? - 엔데믹, ‘자급자족(Autarky)’ 체제 강화될 듯 - 탈세계화 근접…자국기업의 ‘리쇼어링’ 더욱 강화 - 각국 관계, nation to nation→shift to shift - 제2, 3 코로나 대비 ‘언택트(비대면) 경제’ 정착 - high connection society→온라인 모바일 가속 - 원격진료·원격학습 등으로 온라인 서비스 확산 - 원자·상대성 이론에 이어 ‘생명과학’ 전성시대 - 재택근무 활성화…홈오피스 움직임 ‘빠르게 확산’

Q. 코로나를 거치고, 근무 체제가 바뀌면서 이미 미국을 비롯한 전 세계가…상업용 부동산 부실이 문제가 되고 있지 않습니까? - 美 상업용 부동산 대출 규모 7500조원 상회 - 금융위기 당시와 달리 은행, 상업용 대출의 50% - 이중 ‘자산 5000억 달러 미만’ 지방은행의 67% - 美 오피스텔의 70%, 죽은 시체와 같은 ‘좀비’ - 상업용 부동산 대출 급감…리스케줄링 어려워 - 상업용 부동산 디폴트율 20%, 경기침체로 악화? - 韓 투자자, 美 상업용 부동산 리츠 수익률 급감

Q. 미국 오피스텔의 70%가 좀비라고 말씀하셨는데요. 상업용 부동산에서 좀비라는 건.. 어떤 의미인지도 짚어주시죠~ - 伊 시칠리아, 시카고 공포 예방…집 한 채 ‘1유로’ - 시카고, 제조업 쇠락으로 빈집 확산 - 장기간 빈집 방치…각종 범죄 소굴로 공포도시 - 시칠리아 “사람 살게 하자” 목적…1유로 임대 - 코로나 이후, 뉴욕 등 건물 주변 ‘노숙자 소굴’ - 시카고 공포 확산…‘시칠리아 대책’ 대안 제시 - 美 오피스텔 덤핑 임대, 죽은 시체와 같은 상태

Q. 더 우려되는 것은... 좀비와 같은 미국 상업용 부동산이 조만간 부실이 되는 것이 아닌가 하는 우려가 나오고 있지 않습니까? - 한동안 잊혀졌던 M2, 5월 FOMC에서 주목 - 총통화=현금+요구불 예금+저축성 예금+MMF - M2 증가율, 시중은행 통한 달러 공급 의미 - 3월 M2 증가율 -4.05%…대공황 이후 감소 - 1933년 12월 -8.06% 이후 ‘최대폭 감소’ 충격 - M2는 금융위기…코로나 사태에도 증가세 유지 - 은행 통한 달러 공급, 대공황 후 90년 만에 급감 - 리스케줄링 막혀…좀비가 부실로 악화되는 추세

Q. 말씀대로 대출이 막힘에 따라 미 상업용 부동산 시장이 심각한 상황으로 발전되고 있죠? - 작년 3월 FOMC 금리 인상 이후 ‘공실률 급증’ - 샌프란시스코와 뉴욕, 공실률 20%까지 치솟아 - 상업용 부동산값 25% 급락…갈수록 낙폭 확대 - 작년 3월 FOMC 금리 인상 이후 ‘공실률 급증’ - 대형 상업용 부동산 사모 리츠, 디폴트 선언 - 블랙스톤·핌코·브룩필드·워터브리지캐피털 - 캘퍼스·캘스터스 등도 상업용 부동산 부실 고민 - 부동산 하락 역자산효과, 세계경기 침체 요인 가세

Q. 문제는 우리나라인데요. 금융위기 이후 해외 부동산 시장에서 큰손 역할을 한 점을 감안하면 우리나라로 전파될 가능성은 얼마나 되는 것입니까? - 韓 금융사, 금융위기 이후 ‘해외 부동산’ 큰손 역할 - ’대체투자’ 명목. 유행처럼 해외부동산 투자 급증 - 韓 금융사, 美 상업용 등 해외부동산 투자 72조원 달해 - 韓 금융사, 금융위기 이후 ‘해외 부동산’ 큰손 역할 - 은행위기 충격…美 이외 국가로 韓이 가장 클 듯 - 美 상업용 부동산 대상 리츠 상품, 큰 손실 발생 - 레버리지 비율 높은 韓 부동산 펀드, 펀드런 발생 - 장부가 아닌, 실가로 해외 부동산 투자 실태 조사

지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 이었습니다.
정연국 기자 ykjeong@wowtv.co.kr