강남도 완판 실패…'수익률 0%대' 상가 투자

[한국경제TV 신동호 기자]
<앵커>

꾸준한 월세를 받을 수 있어 대표적인 노후 대비 투자처로 꼽히는 상가 투자에 찬바람이 거세게 불고 있습니다.

강남의 핵심 상가도 완판에 실패한데다 수익률도 1%에 미치지 못하며 애물단지로 전락했다고 합니다.

부동산부 신동호 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

신 기자. 상가 투자 수익률이 0%대라는 건데. 이 정도면 체감은 마이너스 아닌가요?

<기자>

올해 1분기 집합상가, 소규모상가, 중대형상가 등 모든 상가 투자수익률이 1%도 안되는 것으로 나타났습니다.

유형별로 보면 중대형 0.69%, 소규모 0.58%, 집합 0.84%의 수익률을 각각 기록했는데요,

지난 2020년만 해도 3% 수준이었던 수익률이 급격히 하락한 겁니다.

특히 서울만 놓고 봤을때 가장 흔히 투자하는 소규모 상가의 경우 0.44% 수익률로 관련 통계 작성되기 시작한 지난 2015년 1월 이후 최저였습니다.

임대이익 등의 소득수익률 또한 1%가 되지 않았습니다.

공실률 또한 심각했는데요.

중대형, 소규모, 집합상가 공실률은 평균 6~8% 수준이었습니다.

<앵커>

공실률도 수익률도 좋지 않은 상황입니다. 과거 아파트 입주민이라는 고정 수요 때문에 안정적인 상가투자로 주목받았던 아파트 단지 내 상가는 어떤가요?

단지 내 상가도 역시 좋지 않은가요?

<기자>

네 아파트 단지 내 상가가 매력적인 상품이라는 건 옛말이 됐습니다.

말씀하신 것처럼 단지 내 상가는 고정 수요때문에 일반 상가 투자보다 안정적인 투자처였지만 지금은 아닙니다.

입주한지 3~4년이 지난곳부터 강남 노른자위 입지로 주목받는 새로 입주예정인 아파트 단지 내 상가들도 공실을 피하긴 어려웠습니다.

우선 서울 송파구 헬리오시티의 경우 현재 단지 내 상가 공실률이 9.7%수준으로 조사됐습니다.

이 아파트는 무려 9천500가구가 넘는 규모인데도 올해 1분기 기록한 서울지역 평균 공실률(8.0%)보다 높았습니다.

반포의 래미안 원베일리 단지 내 상가의 계약률도 60%를 넘은 수준에 그치고 있습니다. 최근 잔여호실을 분양하고 있는 상황입니다.

강남 개포자이 프레지던스 단지 내 상가인 개포 자이스퀘어도 25개실 가운데 약 10실 정도가 비어 있는 등 강남 알짜 아파트 단지 내 상가들도 쉽지 않은 상황입니다.

<앵커>

코로나 사태와 금리 인상 여파로 어려울 것이라는 전망은 많았는데, 생각보다 더 좋지 않네요? 왜 이런건가요?

<기자>

코로나 사태로 외부활동이 줄어들면서 많은 식당가나 상점들이 문을 닫았다는 뉴스 보셨을 겁니다.

가장 큰 이유는 역시 코로나였습니다. 그 당시 문을 닫는 상점들이 많으면서 상가투자 매력이 떨어젔죠.

도미노 처럼 이어진 금리 인상 또한 큰 타격이었습니다.

통상 상가와 같은 수익형 부동산의 경우 주로 거액의 금액을 대출해 레버리지를 통해 투자에 나서는데 최근 금리가 상승하며 임대수익률이 급감할 수밖에 없는겁니다.

최근 시중 은행 담보대출이 5~6%대인 점을 감안하면 은행 대출을 받아 투자에 나설 경우 투자 기간이 길어질 수록 손해가 늘어나는 구조입니다.

관리비와 대출 이자를 빼면 수익은 커녕 마이너스에 거래 가뭄까지 겹치면서 손절도 쉽지 않은 분위기였습니다.

여기에 배달문화가 빠르게 확산된 점도 상가투자에 영향을 미쳤습니다.

전통적으로 인기가 있는 1층의 목좋은 자리 보다는 차선으로 꼽히는 자리들에 오히려 관심을 가지면서 상가투자에 변화가 생긴겁니다.

<앵커>

상가 투자 힘들긴 하지만 그래도 최근 유동 인구가 늘어나고 외국인들도 다시 한국을 찾는다는 뉴스가 나오는데요.

지금부터 조금은 다시 관심을 가져도 좋지 않을까요?

<기자>

맞습니다. 최근 명동이나 압구정을 가보면 많은 외국인들이 다시 한국을 찾은 것을 볼 수 있죠.

코로나 사태가 진정되면서 방역도 느슨해지자 활동인구가 많아졌습니다.

그래서 다시 상점들이 활기를 띄지 않을까 하는 기대감도 있는데요. 상가투자는 아직이라는 의견들이 많습니다.

코로나 기간 때 낮췄던 임대료를 다시 올리며 여전히 임차인을 찾기 쉽지 않다는 이유에 섭니다.

물론 잘되는 상가도 있긴합니다. 성수동의 경우 0%대 공실률이라는 말이 나올정도로 상권이 잘 형성돼있죠.

이런 곳은 공실률은 낮지만 그만큼 비용이 많이 들어 고금리 시대에 수익이 크지 않다는 분석이고요. 여전히 코로나 이전과 비교해선 나아지지 않았다는 이야기가 많습니다.

때문에 핵심상권을 제외하고는 여전히 상가투자는 고민해봐야하는 상황입니다.

<앵커>

상황은 어렵지만 그래도 괜찮은 곳을 찾는 투자자들도 있을텐데, 어떻게 대응하는게 좋을까요?

<기자>

앞서 이야기했듯이 당분간 상가투자는 어려울 것이라는게 전문가들의 지적입니다.

가장 큰 문제는 금리입니다.

시중 은행 담보대출 금리가 5~6%대인 만큼 대출 받아 월세를 받는다 해도 손해가 나기 때문입니다.

그래도 투자를 원할 경우 신규 분양보다는 상가는 급급매나 경매를 통해 낙찰을 받는 것이 가장 좋은 방법이라고 이야기합니다.

위치를 정했다면 상가는 최소 시세보다 30% 가량 저렴하게 낙찰을 받아야한다고 전문가들은 조언합니다.

그리고 무엇보다 중요한게 우량 임차인을 받아야 하는거겠죠.

특이할만한 점은 예전에는 1층 상가자리를 가장 우선적으로 추천했지만 배달문화가 급속도로 확산하면서 자리는 많이 중요해지지 않았다고 합니다.

제가 실제로 방문한 곳은 한 디저트 가게였는데요. 2층에 자리한 곳이었지만 배달을 중점적으로 하면서 베이킹 강의를 진행한 곳이었습니다.

배달로 수익을 올리고 또 강의를 통해서도 수익을 올렸는데요. 임대인 입장에서도 꾸준한 월세를 받고 있다고 했습니다.

아무래도 상가투자를 하려는 사람들은 시세차익보다는 꾸준한 월세를 받는것을 원하는 사람이 많은 만큼 우량 임차인을 구하는 것이 가장 중요하다고 설명합니다.

<앵커>

네 잘들었습니다.
신동호 기자 dhshin@wowtv.co.kr