해외 부동산 펀드 10년새 14배 늘어…리스크관리 ‘발등의 불’

고금리·경기침체→부동산가치 하락→펀드 부실화 우려

해외 부동산시장 침체가 국내 금융시장에 새로운 뇌관이 될 가능성이 제기됐다. 금융업계에서 서둘러 대책 마련에 나서야 한다는 지적이 나온다.

대한상공회의소가 3일 발표한 ‘해외 부동산 투자 리스크와 위기 대응 전략’ 자료를 보면 작년 말 기준 국내 금융사가 결성한 해외 부동산 펀드 규모는 총 71조8000억원 수준으로 10년 전인 2013년말 5조원 규모와 비교해 14배 이상 급증했다. 자금조달이 용이한 저금리 상황에서 해외 상업용 부동산에 대한 투자가 증가한 것으로 풀이된다. 대한상의는 이미 부동산 가격이 고점인 시기에 많은 투자가 이루어진 데다 고금리, 고물가 장기화로 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지면서 해외 투자를 늘린 국내 금융업계 손실로 이어질 수 있다고 분석했다.

김현수 대한상의 경제정책팀장은 “미국 퍼스트 리퍼블릭 은행이 주가 폭락과 함께 다시 위기설에 휩싸이는 등 해외발 금융리스크가 여전히 남아 있는 상황”이라며 “잠재적 위험 요소로 미국 상업용 부동산시장 침체와 관련 대출 부실화가 거론되는 만큼 우리도 위기의 전이 가능성을 예의주시하고 사전 대응책을 마련해야 한다”고 했다.

해외 부동산 투자에 대한 국내 금융업계의 위기 대응 전략을 모색하기 위해 대한상의와 국내·외 로펌이 뭉쳤다. 대한상의는 3일 대한상공회의소 의원회의실에서 법무법인 세종과 미국계 다국적 로펌인 그린버그 트라우리그와 공동으로 ‘해외 부동산 투자펀드의 위기 대응 전략’세미나를 개최했다.

첫 연사로 나선 박영준 법무법인 세종 변호사는 “해외 부동산 대출 만기가 도래하기 전이라도 임대료 수입 감소 또는 자산 가치 하락으로 초래된 선순위 대출 계약 위반이 있을 시 추가자금 투입이 필요할 수 있다”고 말했다. 그러면서 “이러한 경우 국내 펀드의 추가 캐피탈 콜 또는 외부 차입, 신규 국내 펀드 설정, 현지에서의 자금조달 등을 고려할 수 있다”고 했다. 캐피탈 콜은 투자자금의 일부만 조성하고 집행한 후 추가 수요가 있을 때 투자자금을 집행하는 것을 말한다.

최적 시점에 출구전략도 필요하다고 강조했다. 박 변호사는 “현지 선순위 대출 계약상 만기가 도래하였음에도 불구하고 차환에 실패하거나 부동산 매수인을 찾지 못한 경우 부동산 또는 부동산 담보 채권을 할인 매각해 투자금을 조기에 회수하는 등 투자자의 손실을 최소화할 수 있는 엑시트 방안을 검토해야 한다”고 했다.

그린버그 트라우리그의 아시아 부동산부문장 조엘 로스테인은 “부채 구조조정을 성공적으로 진행하기 위해 미국 시장에서 활동하는 다양한 유형의 대출기관 특징과 미국 법 제도상 채권자 권리·구제책, 미국 부동산 대출 시장의 고유한 특징과 관행에 대해 근본적으로 이해하고 있어야 한다”고 했다.

그는 이어 “시장침체가 예상되는 만큼 투자기업은 자체적인 스트레스 테스트에 따른 자본 확충, 충당금 적립 등의 선제조치를 해야 한다”며 “당국은 금융시장 급변으로 일시적 어려움에 빠진 금융회사들을 위해 유동성 지원책을 마련하여 위기가 닥쳐도 시장을 신뢰할 수 있다는 확실한 시그널을 줄 필요가 있다”고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr