전매제한 풀렸지만 양도세·실거주 발목…분양권 거래 '잠잠'

전매제한 기간은 당첨자 발표 이후부터 적용돼 지난해 12월 당첨자를 발표한 둔촌주공의 경우 올해 말부터 분양권 전매가 가능해진다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스

정부가 이달부터 분양권 전매제한을 완화했지만, 분양권 매매시장은 잠잠하다. 분양권 거래에 따른 양도세 부담이 여전한 데다가 전매제한 완화의 패키지 격인 실거주 의무 폐지 관련 논의가 미뤄지면서다.

수도권 아파트 분양권 거래량은 지난달 1075건에서 이달 26일까지 778건에 그쳤다. 아직 신고 기한이 남아있지만, 거래량에는 큰 변화가 없다. 인천의 분양권 거래량은 지난달 449건에서 이달엔 292건으로, 경기는 3월 609건에서 4월엔 458건으로 집계됐다.

서울의 분양입주권 거래량은 지난달 17건에서 이달 28건으로 소폭 늘었다. 서울 동대문구 전농동 청량리역 롯데캐슬SKY-L65 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 7일 11억 6670만원에 거래됐다. 강동구 성내동 힐스테이트 천호역 젠트리스 전용면적 84㎡ 분양권은 8억4832만원에 주인이 바뀌었다.

정부는 분양권 전매 제한 기간을 대폭 완화하는 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 지난 7일부터 시행했다. 분양권 전매제한 기간은 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 수도권은 최대 10년까지 적용됐다.

개정안에선 공공택지·규제지역, 분양가 상한제 적용지역은 3년, 서울 전역이 포함된 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 완화됐다.
비수도권의 경우 최장 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 줄었으며 이 밖의 지역은 전매제한이 폐지됐다.

시행령 개정 전 분양을 끝낸 아파트에도 소급적용 된다. 서울을 기준으로 16개 단지(1만1233가구)의 전매가 가능하다. 은평구 수색동 DMC SK뷰아이파크포레와 동대문구 전농동 청량리역롯데캐슬 SKY-L65(1425가구), 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1045가구) 등이 포함됐다.

서울 시내 부동산 중개업소의 전,월세 게시물 모습. 연합뉴스

분양권을 매매할 수 있게 됐지만, 여전히 제약은 많다. 실거주 의무가 여전히 남아있는 게 대표적이다. 현행법상 공공택지와 민간택지 등 분양가상한제가 적용되는 일부 단지의 경우 2~5년간 실거주 의무가 있어 전매하더라도 실거주를 하지 않으면 법 위반으로 처벌받는다.

이에 정부는 실거주 의무 폐지를 위한 주택법 개정안을 2월 발의했지만, 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 국회 국토교통위원회는 지난 26일 법안소위를 열고 실거주 의무 폐지 내용을 담은 주택법 개정안을 심사할 예정이었지만 보류됐다. 전세 사기가 사회적 문제로 떠오르는 등 시장 상황이 녹록지 않아서다.

강남구 삼성동에 있는 한 부동산업체 관계자는 “집을 팔았는데 그 집에 원래 분양받은 사람이 들어가서 살아야 하는 게 말이 되는 상황인가”라며 “실거주 의무가 유지되는 한 거래 활성화가 이뤄질 수 없다”고 말했다.

서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 종부세·양도세 상담 관련 안내문이 붙어 있는 모습. 연합뉴스

분양권 거래가 늘지 않는 또 다른 원인은 세금이다. 세법상 계약일로부터 1년 미만 보유하고 분양권을 팔 경우 시세차익의 70%를, 그 외의 경우엔 차익의 60%의 세율로 양도소득세를 내야 한다. 집값이 1억원 올랐다고 해도 양도세, 지방소득세와 같은 세금, 이사비 등의 경비를 제하면 매도인이 얻는 수익이 크지 않아 웃돈이 붙었어도 거래 자체를 고민하는 집주인들이 많은 상황이다.

정부는 양도세 부담을 줄이기 위해 단기 양도세율은 보유 기간 1년 미만은 45%, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 관련법 개정을 추진하고 있지만 여야 간 이견을 좁히지 못하고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어나겠지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 관련 시장이 활성화 될 수 없다”고 말했다.

곽재민 기자 jmkwak@joongang.co.kr