전세사기 주택 낙찰시 디딤돌 최고 2.7%...LH공공임대 요건없이 입주

정부, 전세사기 피해 지원 방안 발표
취득세·재산세 감면…생계비도 지원
디딤돌대출·특례보금자리 금리 우대
특별법 공포 즉시 시행…2년간 유효

정부가 27일 발표한 전세사기 피해자를 지원하기 위한 특별법에는 피해 임차인이 임차주택을 경매를 통해 매수하거나, 공공이 매입해 임대주택으로 살도록 지원하는 내용이 담겼다. 긴급 복지와 신용대출 지원책도 추가로 포함됐다. 그동안 4차례의 방안을 통해 피해자에게 저리대출, 긴급거처 등을 지원해왔으나, 경매 등으로 퇴거 위기에 처한 피해자의 주거불안 해소에는 한계가 있다는 지적에 따라 특별법을 제정해 종합적인 지원방안을 마련하는 데 초점이 맞춰졌다.

서울 중구 우리은행 본점 영업 창구의 모습 / 사진출처=연합뉴스

경공매 유예 및 정지…피해자에 임차주택 우선 매수권 부여

먼저 피해자가 거주 중인 주택을 낙찰받는 것과 관련해 현재 금융당국 요청으로 이뤄지고 있는 경매 유예·정지를 전세사기 피해자가 직접 신청할 수 있도록 했다. 피해자에게 우선매수권도 부여한다. 우선매수 신고 시 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며, 임차인이 원하면 LH에 양도할 수 있다.

또 임대인의 세금 체납액이 많을 경우 개별주택별로 조세채권을 나눠 피해 임차인이 배당을 받을 수 있도록 했다. 당초에는 세금을 100억원을 체납한 임대인의 주택 1000채가 경매에 나오면 모든 주택마다 선순위 조세채권이 반영돼 우선 경매되는 주택까지는 낙찰가 전액이 세금으로 징수됐다. 하지만 특별법이 통과되면 주택별로 조세채권을 나눠 낙찰가 일부만 세금으로 가고 나머지는 피해 임차인이 배당받을 수 있게 된다. 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수한다.

LTV·DSR 1년 완화…연 2.7% 디딤돌대출 제공

전세사기 피해자가 거주 중인 주택을 낙찰받거나 신규 주택을 구입하면 연 2.7%의 디딤돌대출 금리를 적용받는다. 이는 최우대요건인 신혼부부와 같은 기준이다. 소득별 연 1.85~2.70%로 일반(연 2.15~3.00%)보다 낮은 금리에 대출이 가능해지는 것이다. 한도는 기존 2억5000만원에서 4억원으로, 거치기간도 최대 1년에서 3년으로 늘어난다. 특례보금자리론 역시 피해자는 소득 관계없이 금리를 0.4%포인트 우대하고, 거치기간을 최대 3년으로 한다.

민간금융사의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제는 1년간 한시적으로 완화된다. 대출액 4억원 한도 내에서 LTV는 경락 시 낙찰가 100%, 일반 주택담보대출은 비규제지역 기준 80%까지 확대 적용한다. DSR 적용은 배제한다. 경·공매 이후 전세대출 잔여 채무에 대한 분할상환기간은 현행 최장 10년에서 20년으로 늘리고, 연체 정보 등 신용도 판단 정보도 등록을 유예하기로 했다.

세제 지원은 기존 임차주택 낙찰 시 200만원 한도로 취득세를 감면하고, 등록세는 면제한다. 재산세는 3년간 감면(전용면적 60㎡ 이하 50%, 60㎡ 초과 25%)한다. 지방세 납부기한 연장 및 징수·고지·체납처분 유예 등도 조치(최대 1년)한다.

동시에 임대인의 세금체납액이 많아 사실상 경매 신청이 불가능하거나 경매를 하더라도 배당 손실이 큰 상황도 고려했다. 이에 따라 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 나누고, 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수하기로 했다. 예컨대 세금 100억원대 체납 임대인이 소유한 주택 1000채를 각각 경매에 부칠 경우(모두 낙찰가 1억원 가정) 기존에는 모든 주택마다 선순위 조세채권 100억원이 반영됐다. 하지만 전세피해 사례에는 주택별로 1000만원씩 조세채권을 배분한다.

3만5000가구 공공임대 제공…신용대출 연 3%에 최대 1200만원

LH가 우선매수권을 양도받아 매입 후 공공임대로 제공하는 주택은 올해 사업 계획 규모인 3만5000가구(6조1000억원)에서 운용한다. 이 경우 피해자는 도시근로자 월평균 소득 70% 이하 등의 입주 자격을 적용받지 않는다. 임대료는 시세 대비 30~50%, 거주기간은 최대 20년으로 현행 매입임대 공급 조건과 동일하다. LH가 낙찰가나 주택 상태 등에 따라 매입하지 못할 경우 피해자에게는 인근 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격이 주어진다. 정부는 "신청 수요가 많으면 예산 및 공급물량을 확대하겠지만, 피해 전세보증금에 대한 공공의 직접적인 지원·보전은 없다"고 못 박았다.

이 밖에 긴급복지 요건 충족 시 1인 가구 기준 월 62만원의 생계비와 40만원의 주거비(대도시) 등을 지원하고, 신용대출은 최대 1200만원까지 연 3%에 받을 수 있도록 한다. 아울러 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료됐더라도 전세사기 피해자로 인정될 경우 특례를 적용한다. 특별법은 2년간 한시적으로 운영된다. 정부는 제정안 발의 후 국회와 협업해 신속히 제도화한다는 계획이다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr