[시시비비]주택시장, 3년 뒤가 무서운 이유

향후 공급 부족 상황 직면 우려
부동산 정책 과오 되풀이 안되길

최근 서울 아파트 실거래가가 반등세를 보이면서 시장 분위기가 달라지고 있다는 전망이 나온다. 서울 주택 거래량이 늘고 낙폭도 줄어드는 등 집값이 ‘바닥’을 다지는 구간에 접어들었다는 주장도 고개를 든다.

이를 뒷받침하듯 한국부동산원의 조사로는 송파구 아파트값이 무려 11개월 만에 반등했고 대한주택건설협회 산하 주택산업연구원이 조사한 3월 아파트분양 전망지수는 73.6으로 지난해 10월 이후 5개월 연속 올랐다. 또 서울에서 15억원을 넘는 고가 아파트 거래가 지난해 4분기 275건에서 올해 1분기 1000건을 웃돌며 3배 이상 껑충 뛰었다는 분석도 나온다. 월별로 봐도 지난해 12월 118건에서 올 1월 220건, 2월 400건, 3월 401건으로 점차 늘어나는 추세다.

정부는 물론, 민간 경제연구소에서도 올해 하반기 집값 연착륙 전망을 잇달아 내놓고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 "연말까지 집값이 하향 안정화할 것으로 보고 있다"고 했고 현대경제연구원은 하반기에는 부동산 경기가 보합권을 유지하며 ‘L자’ 형태로 연착륙할 가능성이 높다고 밝혔다.

그런데 최근 만난 한 부동산 전문가의 의견은 달랐다. 그동안 집값 급등의 기저효과로 당장은 안정세를 찾아가는 것처럼 보일 수는 있겠지만 3년 뒤에는 다시 집값이 치솟는 파고를 헤쳐나가야 할지 모른다는 것이다. 그가 내세운 수치는 바로 인허가·착공·분양 등 주택시장의 선행지표로 꼽히는 세 가지 주요 지표다.

우리나라 집값의 바로미터인 서울 아파트 시장만 놓고 보자. 지난해 서울시 주택 인허가는 13년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 서울시 2022년 주택건설 인허가 실적은 4만2724가구로 2021년의 절반 수준이었다. 이는 금융위기가 있었던 2009년(3만6090가구) 이후 가장 낮은 수준이며 2009~2022년 연평균과 비교하면 3만 가구가량 낮은 수치다. 이는 올해 들어서도 마찬가지다. 1~2월 인허가 실적은 8583가구로 전년 대비 12.4% 줄었다. 또 착공은 62.6%, 분양은 20.2%, 준공도 48.2%가 감소했다.

통상 주택 인허가 물량 등은 3~5년쯤 뒤 주택시장 선행지표로 활용된다. 인허가를 받은 뒤 공사가 진행되는 기간을 보통 3년으로 잡기 때문이다. 누군가는 현재 시장 침체 상황에서 미분양과 전세사기 ‘시한폭탄’이 터지고 있는데 3년 후를 언급할 필요가 있냐고 반문할지 모른다. 하지만 문제는 인허가 감소가 이어지면 추후 공급 부족 상황에 직면할 수 있는 것이다.

시계를 돌려보자. 문재인 정부 출범 1년 후인 2018년 전체 주택 인허가 실적은 전국 55만4000가구로 전년과 최근 5년 평균보다 모두 줄었다. 착공과 분양실적도 모두 하락했다. 특히 서울의 인허가 물량은 전년 대비 41.9%, 5년 평균보다 23.9% 감소했다. 2018년부터 2022년까지 서울 분양물량(일반분양 기준)은 3만2559가구로 인구(942만7583명) 대비 분양 물량 비율이 0.35%에 불과했다. 300명당 1가구가 공급된 셈이다. 이 기간 서울 집값은 두 배 이상 폭등했다.

정부가 시장 불확실성 제거와 향후 집값 안정 지속을 위해 장기적인 공급 정책을 세워야 하는 이유다. 3년 후면 윤석열 정부의 마무리 시점이 된다. 부디 정권 교체의 빌미가 됐던 부동산 정책 과오가 이번 정부에서는 되풀이되지 않기를 바랄 뿐이다. 긴 안목의 정책이 뒷받침되지 않는다면 그 피해는 고스란히 수요자의 몫이 될 수밖에 없다.

조강욱 건설부동산부장 jomarok@asiae.co.kr