[못믿을 대기업 리츠]②알짜 자산 부족한 ‘속빈 강정’ 우려도…부동산 구성 등 따져봐야

롯데리츠에 알짜 매물은 롯데백화점 강남점뿐
한화리츠 편입 자산에 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 없어
네이버·GS그룹·신세계그룹·현대차그룹도 대기업 스폰서 리츠 후보군

편집자주 - 대기업 사옥 건물주가 되는 손쉬운 방법이 있다. 대기업 오피스 빌딩을 자산으로 담은 상장 리츠에 투자하는 것이다. 가격은 주당 5000원 내외다. 대기업 스폰서 리츠는 롯데리츠·SK리츠·한화리츠·삼성FN리츠 등이 대표적이다. 대기업의 우량 오피스 빌딩을 자산으로 삼고, 계열사들이 장기 책임 임대차 계약을 담보하는 등 안정적 자산 운용이 특징이다. 다만 대기업 스폰서 리츠도 고금리, 공실 등의 부담에서 자유롭지 않다. 특히 금리 인상과 오피스 빌딩 가격 하락기에 리츠에 투자한 개미투자자가 총알받이가 된 것 아니냐는 합리적 의심도 나오고 있다.

증권가에선 하반기로 갈수록 리츠의 수익성이 높아지고 주가도 회복세를 보일 것으로 보고 있다. 연내 금리 인상 종료 기대감이 크고, 리츠 주가가 낮은 현시점이 투자 적기라는 시각도 있다. 대기업 리츠의 장점은 안정적인 배당이익을 기대할 수 있다는 것이다. 이를 자산관리에 활용하려면 대출 금리와 리츠 자산으로 편입된 부동산의 시장성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

리츠는 안정적 투자성향에 맞는 배당주

리츠는 기본적으로 배당주다. 대기업 스폰서 리츠라고 다를 건 없다. 분기 혹은 반기마다 배당을 받을 수 있다. 전문가들은 그래서 주가 상승과 하락에 일희일비하지 말고 장기로 투자하길 권한다. 투자자 입장에선 주당 5000원대의 가격에 부담 없이 리츠 주식을 사서 꾸준한 배당을 기대할 수 있다. 특히 상장리츠는 배당성향이 높은 편이다. 배당성향은 회사의 당기순이익 중 얼마를 배당으로 지급하는지 나타내는 지표다. 롯데리츠의 현금배당성향은 2020년 말 178.3%에서 2022년 말 246.39%로 증가했다. SK리츠의 현금배당성향도 2021년 말 123.83%에서 2022년 말 347.54%로 증가했다.

자산군이 오피스나 리테일 등 특정 분야에 몰려있으면 위기 상황에서 자산 배분에 따른 리스크 관리가 어려워진다. 대기업 리츠의 특성상 다양한 섹터로 자산이 분산되긴 어렵다. 그래서 투자자들은 대기업 스폰서 리츠에 편입된 개별 자산의 입지와 시장성을 더욱 세밀하게 분석할 필요가 있다. 리츠 안에 어떤 자산이 포함돼 있고 자산의 유형이 시장에서 앞으로 어느 정도 성장성이 있는지 등을 들여다봐야 한다. 해당 시점에 활황인 특정 부동산 자산에만 몰린 리츠 등은 경제 상황 변동에 따라 리스크가 커질 수 있어서다.

롯데리츠는 설립 초기부터 수도권 자산 비중이 작다는 점에서 비우량 자산을 알짜 매물에 끼워 넣어서 리츠로 털어낸 것 아니냐는 의심의 눈초리를 받아왔다. 사실상 알짜 매물은 롯데백화점 강남점뿐이라는 것이다. 일각에서는 롯데쇼핑이 오프라인 매장을 대거 처분할 것을 염두에 두고 선제적으로 비우량 자산 일부를 처분하려는 차원에서 롯데리츠를 세웠다는 주장도 있다. 장래 유휴 자산을 리츠에 미리 떠넘긴 것 아니냐는 의혹이다.

최근 상장한 한화리츠도 닮은꼴이다. 편입 자산에 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 계열사 핵심 부동산이 빠지면서 기대감이 꺾였다. 실제로 여의도 한화손해보험 빌딩(매입 금액 4560억원)을 제외하면 한화리츠에 편입된 자산은 한화생명의 노원빌딩(298억원), 평촌빌딩(625억원), 중동빌딩(654억원), 구리빌딩(466억원) 등으로 가격이 모두 1000억원 미만이다.

사전에 목표 배당률을 따져보고, 대기업 지분 참여가 어느 정도인지, 레버리지 투자라면 이자율은 어느 정도인지 등을 챙겨보는 게 안전하다. 한화리츠는 다른 리츠보다 높은 배당률을 제시했다. 5개년 연평균 목표 배당 수익률은 6.85%다. 다른 리츠의 연 배당률이 3~6%라는 점을 고려하면 높은 편이다. 삼성FN리츠의 목표 배당 수익률은 연평균 5.6%로 상대적으로 낮다. 지난해 11월 금리가 높은 시기 자금을 조달한 만큼 이자 부담 탓에 다른 리츠 대비 배당수익률이 낮은 게 단점으로 꼽힌다.

김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "과거에는 '부동산 불패' 신화가 유효했지만 지금은 재택이 늘고 경기 침체 우려도 있어 어떤 상황이 발생할지 모른다는 불안감이 있다"며 "부동산 가격을 예측할 수는 없지만, 리츠 자산을 구성하는 부동산은 다양한 분야로 리스크가 분산된 것이 좋다"고 말했다.

리츠 자산을 운용하는 자산관리회사(AMC)들이 얼마나 적극적으로 자산관리를 하는지도 중요하게 살펴볼 부분이다. 리츠 업계 관계자는 "선량한 관리자 역할을 다하면서 계속해서 우량 자산을 늘리려는 의도가 있는지 AMC의 인적 구성과 역량을 살피는 것도 필요하다"고 말했다.

한편, 급격한 금리 인상에 부동산·주식시장이 부진하면서 리츠시장도 주춤했지만, 시기의 문제일 뿐 대기업의 리츠시장 진입은 줄을 이을 전망이다. 경기 침체 우려에 따라 자산유동화와 현금 확보 필요성이 점점 더 커지고 있어서다. 초대형 데이터센터(IDC) 및 사옥을 보유한 네이버, 전국 단위의 주유소를 보유한 GS그룹, 백화점·대형마트·호텔 등을 보유한 신세계그룹, 강남 금싸라기 땅에 글로벌비즈니스센터(GBC)를 건립 중인 현대차그룹 등이 시장에서 거론되는 대기업 스폰서 리츠 후보군이다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr