100% 전세 '대출보증'도 사기 키웠다…“보증비율 낮춰야”

24일 오후 서울 중구 우리은행 본점에서 한 시민이 전세자금대출 상담을 받고 있는 모습. 뉴스1

전세 사기 피해를 구조적으로 막기 위해 중장기 대책으로 전세대출 제도 자체를 보완해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 늘어난 전세대출이 결국 전세 사기 사태의 원인이 됐다는 인식에서다.

24일 금융당국에 따르면 정부는 오는 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 ‘반환보증(보험)’에 가입할 수 있도록 할 방침이다. 반환보증은 임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못할 때 보증회사가 대신 돈을 주는 제도다. 지금까지는 보증사가 산정한 주택가격(공시가격의 140%) 대비 전세보증금이 100% 이하만 돼도 반환보증에 가입이 가능했다. 기존에는 전셋값이 집값에 육박하는 ‘깡통 주택’이어도 반환보증에 들 수 있어, 악성 임대인이 이를 악용해 깡통 주택 계약을 유도하는 일이 있었다.

전문가는 여기서 더 나아가 보증사의 전세 ‘대출보증’의 보증 비율을 낮출 필요가 있다고 조언한다. 대출보증은 임차인이 금융회사에서 전세대출을 받을 때 보증사가 이 대출의 상환에 보증을 서주는 절차로, 반환보증과는 다른 제도다. 현재 전세대출금의 최대 100%를 보증하고 있다. 한국주택금융공사(HF)는 90%, 주택도시보증기금(HUG)과 서울보증보험(SGI)은 각각 100%를 보증한다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “보증 비율을 60~70% 수준으로 낮추고 그 이상은 보증하지 않겠다고 하면 돈을 빌려주는 금융사와 돈을 빌리는 임차인은 전세 대출과 거래에 각각 신중해질 것”이라고 조언했다. 보증사가 보증 비율을 낮추면 은행 등 금융사는 위험 부담이 높아지니 임차인의 전세대출 심사를 더 까다롭게 할 수밖에 없는 구조다. 임차인 입장에선 전세가가 높은 물건에 대한 거래를 더 신중히 하게 되는 효과가 있다.

지금껏 ‘무자본 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)’가 가능할 정도로 전셋값이 치솟고, 결국 조직적인 전세 사기로까지 이어질 수 있었던 데는 비교적 쉬운 전세대출이 원인으로 지목돼 왔다. 보증사가 보증 비율을 낮춰 전세대출에 안정성을 강조하면 전세 수요 증가와 전세가 상승에 제동을 걸 수 있고, 그 결과 전세가와 매매가 사이에 격차가 유지되면 전세 사기의 위험도 줄어들 수 있다는 게 전문가의 관측이다. 임 교수는 다만 “갑자기 보증 비율을 낮추는 것은 실수요자의 대출을 어렵게 할 수 있기 때문에 단계적으로 낮추겠다는 방향성을 먼저 제시할 필요가 있다”고 했다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원도 최근 ‘전세 제도의 거시경제적 위험과 정책과제’ 보고서에서 “보증 비율을 점진적 낮추는 게 바람직하다”며 “전세대출 보증은 임차인의 전세자금 마련을 도와준다는 취지와는 달리, 실질적으로는 임대인의 대출 상환 위험에 대한 보증의 역할을 하고 있다”고 지적했다. 임차인이 전세대출을 받으면 대출 자금이 결국 임대인에게 가기 때문에 이 대출에 대한 보증은 임대인에 대한 보증이 되는 것이나 마찬가지란 의미다. 박 연구위원은 “금융사가 검증한 바가 없는 임대인에 대한 대출, 즉 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제 적용이 불분명한 대출에 보증하는 것과 동일한 기능을 한다”고 문제점을 지적했다.

대출보증과 함께 반환보증 제도에도 추가 보완이 필요하다는 지적이 이어지고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출보증 비율을 낮추면 대출의 안정성이 높아질 것”이라며 “아울러 현재 공시가격의 140%를 기준으로 하는 반환보증의 주택 가격 산정 조건도 더 엄격하게 해서 깡통 주택에 보증이 나가지 못하게 막아야 한다”고 말했다.

임성빈 기자 im.soungbin@joongang.co.kr