‘전세대출 DSR 적용’ 힘받나…“전세사기 중장기 대책 될 수도”

전세사기 문제를 구조적으로 해결하려면 건전성 관리 차원에서 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 필요가 있다는 주장이 나오고 있다. 정부가 내놓은 주택 경매 유예, 저금리 대출 지원은 임시방편에 그친다는 지적과 함께다.

지난 18일 서울 용산구 대통령실 앞에서 열린 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회 출범 기자회견에서 한 참가자가 팻말을 들고 있다. 연합뉴스

21일 금융당국에 따르면 금융감독원은 이날 경매 기일이 다가온 27건의 피해 주택 경매를 모두 연기했다. 앞서 20일 김소영 금융위원회 부위원장은 유관 기관 회의에서 “경매 유예 조치로 전세사기 피해자에게 잠시의 시간을 벌어줬다”면서 “이 시간이 헛되이 지나가지 않도록 하기 위해서는 주거ㆍ생계 등을 포함한 다양한 정책적 지원이 중요하다”고 강조했다.

정부는 전세사기 피해자를 구제하는 차원에서 주택의 경매 유예와 피해자 대상 저금리 대출을 추진하는 중이다. 그러나 경매 유예는 임시방편에 불과하고, 피해자는 빚을 더 내서 또 전세로 가야 하는 상황이다.

정부가 급한 불 끄기에 나섰지만, 전문가는 이번 사태의 본질적인 원인 중 하나로 전세자금대출 관련 제도의 허점을 꼽는다. 그동안 정부는 주택 매매의 경우 대출 규제를 통해 수요를 관리해 왔다. 그러나 전세대출은 전세보증금의 최대 90%까지도 받을 수 있도록 풀어뒀다.

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수요 증가에 대출 겹쳐 가격 급등→사기 환경 조성

이 영향으로 전세 수요가 자극을 받고 전셋값이 매매 가격에 육박할 때까지 올랐다는 게 전문가의 분석이다. 결과적으로 보증금을 떼일 위험이 있는 ‘깡통전세’가 생겨났다. ‘무자본 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)’까지 가능해지며 조직적인 전세사기가 일어날 환경이 만들어졌다. 전세대출에도 건전성을 관리할 DSR을 적용할 필요가 있다는 제언이 연이어 나오는 이유다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “전세대출은 임차인에게 돈을 빌려주는 상품이지만, 실질적으로는 임대인의 갭투자에 자금을 조달하는 꼴이 돼 버렸다”고 지적했다. 임 교수는 “중요한 건 매매가와 전세가가 어느 정도 격차를 유지할 수 있도록 해야 한다는 점”이라며 “DSR을 적용하면 무분별한 대출에 제동을 걸어 중장기적으로 전세 수요와 가격의 급격한 상승을 예방하는 효과가 있다”고 설명했다.

DSR은 개인이 한해 갚아야 할 대출 원리금이 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 정부는 DSR이 일정 비율을 초과하지 않도록 대출 규제를 하고 있는데, 전세대출은 서민용 상품이란 이유로 DSR을 따질 때 넣지 않고 있다.

과거 정부에서 DSR 산정에 전세대출을 포함하는 방안을 검토했지만, 실수요자가 대출을 받기 어려워질 수 있다는 우려 때문에 시행까지 이르진 못했다. 현 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 오히려 대출 규제를 풀고 있는 상황이다.

금융권에선 전세대출 DSR 제도의 개편이 필요하다는 조언이 이어지고 있다. 올해 초 한국금융연구원은 ‘부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언’ 보고서에서 “임대보증금과 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안 등을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 박성욱 금융연 선임연구위원은 “최근 부동산 급등기에 전세자금대출이 전세 수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로의 자금의 쏠림을 야기했다는 점에서 재발을 막기 위한 전세 제도의 개선이 필요하다”고 짚었다.

앞서 한국은행도 ‘금융안정보고서’를 통해 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승과 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용했다”며 “대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다”고 진단했다. 실제 국내 은행의 전세자금대출 잔액은 2020년 1월 101조원에서 지난해 12월 170조5000원으로 급증했다.

하지만 정부는 여전히 전세대출의 DSR 편입에 부정적인 입장이다. 금융위 관계자는 “전세대출이 가진 문제점에 대해선 정부도 인식하고 있다”면서도 “전세보증금의 경우 임차인의 전 재산에 해당하는 큰돈이기 때문에 DSR 산정에 포함한다면 실제 다른 대출을 받기가 어려워지는 문제가 있다”고 설명했다. 그는 이어 “자신의 소득으로 천천히 갚는 주택담보대출과 달리, 임대인으로부터 돌려받는 돈으로 한꺼번에 상환하는 전세대출에 DSR을 적용하기는 힘든 부분이 있다”고 말했다.

임성빈 기자 im.soungbin@joongang.co.kr