'동탄 전세 피해' 또 터질라…경기도 오피스텔 가격 하락률 서울 2배

대구와 함께 전국에서 매매가 최대폭으로 깎여
갭투자로 인한 가격 거품 걷히며 깡통전세 우려
경매 넘어가면 보증금 반환 어려울 수도

동탄 신도시 일대 대규모 전세 피해가 발생한 가운데 1분기 경기도 오피스텔 매매가격 하락률이 전국 최고 수준에 이른 것으로 나타나 추가 피해 우려가 커지고 있다. 부동산 호황기 시세차익을 노린 ‘갭 투자’로 급등했던 가격이 붕괴되면서, 세입자가 보증금을 되돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 제기된다.

20일 한국부동산원에 따르면 1분기 경기 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 1.54% 떨어졌다. 대구(-1.58%)에 이어 전국에서 하락폭이 가장 컸다. 서울(-0.81%)의 두 배에 이르는 수치다. 전국 평균 변동률은 -1.19%다. 경기 오피스텔 매매가격은 지난해 3분기(-0.17%) 하락 전환한 이후 4분기(-0.75%)에 이어 계속 낙폭을 키우는 중이다.

한국부동산원 관계자는 "경기 오피스텔은 매매가격은 대출 부담 증가에 따른 수요 위축, 불확실한 전망에 따른 관망 우세가 계속되며 전분기 대비 하락했다"고 설명했다.

오피스텔은 지난 부동산 호황기 아파트 대체재로 각광 받으며 가격이 급등했다. 당시 새 임대차법으로 인한 전셋값 상승과 맞물리며 전세 낀 매매 즉 갭 투자로 시세차익을 얻으려는 수요가 집중됐다. 그러나 지난해 하반기부터 금리가 가파르게 인상되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받게 되면서 수요가 크게 위축됐다. 거기에 최근 정부의 부동산 시장 연착륙을 위한 규제완화가 아파트에 집중되면서 가격이 급락하는 중이다.

특히나 경기도는 안정적 수요에 기반한 서울보다 가격 거품이 크기에 최근 하락세가 더 가파른 양상을 보이고 있다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 "경기 오피스텔은 안정적 수요가 뒷받침되는 서울 대비 부동산 경기에 따른 충격 흡수도가 더 높아 가격 하락폭이 더 큰 상황"이라고 설명했다.

황한솔 경제만랩 리서치 연구원은 "오피스텔은 주로 투자수요가 집중되는데 지금과 같이 금리가 높은 상황에서 서울 아파트·오피스텔이나 경기 아파트 대비 투자가치가 낮다"면서 "오피스텔 시장의 안정은 아파트 시장이 안정을 되찾은 후에야 가능해, 침체기가 장기화할 수 있다"고 말했다.

문제는 깡통전세 우려다. 대출금과 전세금으로 오피스텔을 마련한 집주인은 지금과 같은 고금리 시기 이자 부담과 매매가 하락을 동시에 겪게 되는데, 이 상황이 지속되면 자칫 오피스텔이 경매에 넘어갈 수 있기 때문이다. 근저당권과 전세금의 합이 매매가를 넘는 상황에서 주택이 경매로 넘어가면, 세입자는 금전적 피해를 입을 수 있다.

최근 논란이 되는 동탄 신도시 일대 전세 사기 피해가 바로 이 같은 사례다. 동탄·병점·수원 등에 오피스텔 250여 채를 소유한 한 부부는 갭투자에 따른 세금 부담이 가중되자 세입자에게 전세금을 돌려주는 대신 소유권을 이전받을 것을 요구했다고 알려졌다. 그러나 오피스텔 가격이 전세금까지 떨어진 상황에서, 소유권을 이전받아도 손실이 불가피하다는 것이 피해자 측 입장이다. 최근 전셋값 하락으로 역전세난까지 불거진 만큼 대규모 전세 피해가 아니더라도, 보증금 반환이 지연되는 등 세입자의 주거 불안이 가중되고 있다.

이 같은 재산 피해를 막기 위해서 세입자는 전세 보증금과 집주인 대출의 합이 매매가의 85% 이상인 매물은 되도록 피해야 한다. 전세계약을 했다면 계약 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 전세보증금 반환보증보험에도 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료 시 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)에서 보증하는 상품이다. 임대인이 정당한 사유 없이 혹은 경매 등으로 인해 보증금을 반환하지 않은 경우 공사가 임차인에게 보증금을 대신 반환하게 된다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr