“매매 말고 임차만”… 사기·깡통에 취약한 빌라 전세

서울 연립·다세대 전세가율 79.6%, 아파트보다 높아
“아파트 로또 분양이 빌라 전세 수요 부추겨”
임대인은 보증금 돌려막기로 문제 키워

빌라 등 비아파트 주택에 대해 전세가율을 높이는 시장 왜곡 문제를 개선해야 한다는 지적이 나온다. ⓒ데일리안 DB

역전세부터 전세사기 문제가 사회적 이슈로 떠오른 가운데 빌라 등 비아파트 주택에 대해 전세가율을 높이는 시장 왜곡 문제를 개선해야 한다는 지적이 나온다.

19일 한국부동산원의 임대차 시장 사이렌에 따르면 지난 2월 기준 3개월 간의 전세가율은 아파트가 70.3%, 연립·다세대 주택이 79.6%로 나타났다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타낸 것이다. 비율이 높으면 높을수록 매매가격과 차이가 좁혀지기 때문에 집값이 떨어졌을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다.

서울의 경우 아파트와 비아파트의 전세가율 차이가 더욱 두드러진다. 아파트 전세가율은 58.0%(3개월)에 불과하지만 연립·다세대 주택은 77.8%(3개월)이다.

서울에서도 중구(83.6%), 성동구(80.2%), 광진구(84.2%), 강북구(87.6%), 도봉구(90.7%), 강서구(81.7%), 구로구(80.2%), 영등포구(92.9%), 송파구(83.1%), 강동구(80.9%) 등은 연립·다세대 주택의 전세가율이 80%를 넘어선 것으로 조사됐다.

특히 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격)은 전세가율보다도 낮았다. 지난 2월 기준 3개월 동안 서울의 낙찰가율은 75.7%였다. 임대인이 지불능력 부족으로 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가율이 낮으면 보증금보다 낮은 금액으로 낙찰돼 회수가 어려울 수 있다. 낙찰률은 16.3%로 3265개 매물 중 낙찰된 주택은 385가구에 불과했다.

무주택자 자격 유지, 전세로만 살다 나가는 임차인

통상 아파트의 경우 주거뿐 아니라 자산 증식 수단으로써의 가치가 높기 때문에 매매를 하려는 수요가 높았지만 다세대·연립 등 빌라는 매매보다 임차 수요가 높다. 이에 비아파트 주택에서 매매가격대비 전세가격 상승이 두드러지면서 비정상적인 전세가율 상승을 야기했다는 관측이 크다.

그 밖에도 집값 급등기에 주택 소유에 대한 규제를 피하고 아파트 청약시장에서 무주택자 자격을 유지하기 위해 전세살이를 선택한 임차인들의 수요가 전세가율을 높이는 데에도 영향을 끼친 것으로 파악된다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “분양가 상한제가 적용되는 아파트를 기다리기 위해 무주택자들이 전세로 대기하는 공간으로 빌라가 유지됐던 측면이 있었다”며 “빌라를 구매해서 살다가 아파트로 옮겨가면 좋은데 소유에 대한 규제 장치가 있어 빌라를 구매하지 않았던 것”이라고 설명했다.

서울 송파구의 한 공인중개사는 “부동산시장 상승기에 임대인이 지불 능력이 없고 전세가격이 높아도 다음 임차인으로부터 보증금을 받아 전 임차인에게 보증금을 반환해왔기 때문에 문제가 없었다”며 “이런 식으로 보증금 돌려막기가 이어지면서 문제가 수면 아래서 커지고 있다가 시장 하락기에 깡통전세, 전세사기 등 형태로 한꺼번에 터진 것”이라고 지적했다.

그러면서 “빌라는 아파트 대비 매매가격과 전세가격 등 시세 정보가 정확하지 않은 점도 문제를 키운 원인이 됐다고 생각한다”며 “정상적으로 빌라의 매매나 전세가격이 작동할 수 있도록 방안이 필요하다”고 주장했다.