집값 떨어졌을 때 내집 마련?…월급 400만원, 30대의 재테크법

반퇴시대 재산리모델링

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월 소득 400만원 미혼 직장인…주택 마련, 노후 준비 어떻게

Q 대기업에서 과장으로 일하는 전모(36)씨. 아직 미혼으로 혼자서 경기 수원 광교신도시의 오피스텔에 살고 있다. 전세보증금 2억원에 대출은 없다. 월수입은 400만원 가량이다. 최근 부동산 시장의 약세를 기회 삼아 아파트를 마련하려고 한다. 당분간 결혼 계획이 없기 때문에 혼자 살기 적당한 아파트를 찾고 있다. 지역은 회사 통근 버스가 닿는 용인시 수지, 수원시 광교, 성남시 분당 등을 선호한다. 부모에게 주택매수자금을 일부 빌릴 계획인데 정확히 어떤 절차를 거쳐야할지도 궁금하다.

A 저평가된 유망지역의 아파트 매입을 추천한다. 직장과 가깝고, 투자 가치도 있는 곳으로 수원 광교신도시 내 초역세권 아파트를 고려해 볼 수 있다. 이곳 전용 79㎡ 아파트 시세는 지난해 8억원 중반까지 올랐다가 최근 7억원까지 조정됐다. 금융자산을 처분하고, 대출 등 추가 차입으로 매수를 노려볼만하다.

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◆부모 돈 빌릴 땐 채권채무 계약서 작성=적립식으로 투자했던 2차전지 상장지수펀드(ETF)가 미국 인플레이션 감축법(IRA) 시행에 따른 수혜로 급등했다. 지난해부터 고금리로 운용해오던 예금도 있다. 이를 현금화하면 1억5000만원을 확보할 수 있다. 그리고 전세보증금 2억원도 활용할 수 있다. 부족한 자금은 차입으로 해결할 수 있다. 2억원은 부모에게 빌려 마련할 수 있다고 한다. 나머지 1억5000만원은 주택담보대출로 확보하면 된다.

부모에게 돈을 빌릴 때는 반드시 채권채무 계약서를 작성해야 한다. 자칫 증여로 오해받을 경우 증여세를 추징할 수 있다. 채권채무계약서는 채권자 및 채무자 인적사항, 채권채무금액, 원금 변제기한, 이자율 및 이자지급 시기 등 채권채무와 관련된 사항을 기재해야 한다.

단, 세법에서는 실제 내는 이자와 법정이자율에 의한 이자의 차이 금액이 1000만원을 넘지 않으면 증여로 보지 않는다. 의뢰인의 경우 부모님께 빌리는 금액이 2억원이 넘지 않으니 이자를 한 푼도 안 드린다고 해도 그 차액이 1000만원을 넘지 않아 증여세 문제가 생기지 않는다. 그렇다고 해서 이자를 한 푼도 내지 않으면 안 된다. 판례에선 이자를 주고받지 않은 경우 채권채무 관계가 성립하지 않는다고 본 경우도 많기 때문이다. 이를 방지하기 위해 채권채무계약서를 꼼꼼하게 작성해 확정일자 등을 받아두고 소정의 이자를 주고받는 것을 권한다. 매월 꾸준하게 원금을 변제하는 것으로 채권채무 계약서를 쓰는 것도 방법이다.

◆종신연금 가입해 지금부터 은퇴 준비=집을 사면 대출 이자 등 나가는 돈이 많아진다. 노후 준비에 소홀해지기 쉽다. 이를 방지하기 위해 좋은 보험을 선택하는 것도 방법이다. 특히 보험사를 통한 연금 준비로 비과세와 종신연금 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

의뢰인은 현재 월 30만원을 연금으로 준비하고 있지만, 용돈 등을 줄여서 성과급을 제외한 기본급의 20%인 80만원까지 연금을 더 늘리기를 권고한다.

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김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=김남수 미래에셋증권 디지털구로WM지점장, 이동현 하나은행 부동산투자자문센터장, 한춘식 KB라이프파트너스 빅스타Agency 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사

◆후원=미래에셋증권·하나은행
」

박이담 기자 park.idam@joongang.co.kr