‘똘똘한 한 채’ 진입장벽 낮아질 듯 [김경민의 부동산NOW]

공시가격 18.6% 하락, 집값 영향은

올해 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 18% 이상 떨어진다. 2005년 공시가격 제도를 도입한 이후 최대 하락 폭을 기록하면서 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠린다.

자료제공 국토교통부

국토교통부는 올해 전국 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택) 공시가격이 지난해보다 18.61% 내려간다고 밝혔다. 전국 주요 시도 중 세종시 가격이 전년 대비 30.68% 떨어지며 하락 폭이 가장 컸다. 인천(-24.04%), 대구(-22.06%), 경기(-22.25%), 대전(-21.54%) 등 지난해 집값이 많이 하락한 수도권과 지방 광역시 조정 폭도 상당하다.

서울은 지난해보다 17.3% 낮아진다. 지역별로는 송파구가 전년 대비 23.2% 하락했고, 노원구도 23.11% 떨어졌다. 동대문, 성북, 도봉구 등도 20% 넘게 하락했다. 올해 공시가격이 역대급 조정을 보인 데는 이유가 있다. 전국 주택가격이 급락한 영향이 크다. 지난해 공동주택 평균 가격 하락률은 15.59%에 달했다. 여기에 2020년 수준의 공시가 현실화율 69%를 적용한 결과 전국 공시가격 평균 하락 폭이 18.61%로 커졌다.

정부가 공동주택 공시가격을 대폭 낮추면서 공시가격에 연동되는 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담도 줄어들 전망이다. 종부세 기본공제를 6억 원에서 9억 원으로 상향하고, 세율을 인하한 조치가 올해부터 효과를 낸 덕분이다. 일례로 서울 마포구 대장주로 손꼽히는 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡ 공시가격은 지난해 13억8200만 원에서 올해 10억9400만 원으로 낮아진다. 이에 따라 보유세는 지난해 412만 원보다 160만 원 줄어든 252만 원으로 예상된다.

공시가 9억 이하 1주택 재산세 급감

올해 공시가격 9억 원 이하 주택에 부과되는 1주택자 재산세는 2020년 대비 평균 40% 이상 떨어질 것으로 전망된다. 재산세 특례세율(세율 0.05%포인트 인하)은 2020년엔 없었지만 2021년부터 올해까지 한시 적용되기 때문이다. 올해 재산세 특례 대상이 되는 공시가격 주택 수는 1443만 가구로 전체 공동주택의 97%가량을 차지한다. 올해 공시가격이 떨어지면서 특례세율을 새롭게 적용받게 되는 공동주택이 지난해보다 65만 가구 늘며 감세 혜택이 더 커졌다.

공시가격 하락으로 1가구 1주택자 종합부동산세 대상이 되는 주택 수도 절반 수준으로 줄었다. 공시가격이 떨어진데다 올해 종부세 부과 기준이 11억 원 초과에서 12억 원 초과로 완화됐기 때문이다. 종부세 대상 주택 수는 지난해 45만6360가구(전체의 3.14%)에서 올해 23만1564가구(1.56%)로 줄었다.

공시가격 하락은 보유세뿐 아니라 복지, 의료보험 등 다양한 영역에도 영향을 미칠 전망이다. 건강보험료 부담은 전년 대비 월 평균 3839원(3.9%) 줄어든다. 정부는 주택 매매와 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 의무적으로 사들여야 하는 국민주택채권 부담이 한 해 동안 1000억 원 줄어들 것으로 추산했다. 공시가격 하락에 따른 소득환산액이 줄면서 근로장려금과 자녀장려금 수혜 대상도 늘어날 것으로 보인다.

이번 공시가격 하락은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. 일단 보유세 부담으로 주택 매입을 꺼리던 무주택자나 갈아타기를 노리는 1주택자 등 실수요자 진입장벽을 낮췄다는 평가가 나온다. 특히 고가주택 세금 부담이 줄면서 서울 강남권 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰릴 것이란 전망이 많다. 부동산업계 관계자는 “서울, 수도권 고가주택의 보유세 절감 효과가 커지면서 실수요 매수세가 몰려 일부 인기 단지 거래량이 증가할 수도 있다”고 귀띔했다.

다만 세금 부담이 줄어든 집 주인들이 낮은 가격에 급매물로 처분하기보다는 매물을 회수해 거래가 오히려 감소할 것이란 전망도 나온다. 금리 인상, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 여전해 집값 반등에 영향을 주기에는 제한적이란 관측이 지배적이다.

[글 김경민 『매경이코노미』 기자 그래프제공 국토교통부]