서울 구축 매매비중 증가… 안전진단 기준 완화에 재건축 기대감↑

올해 1분기 서울 지역 구축 아파트 거래 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 안전진단 기준 완화에 재건축 기대감이 높아지면서 고점 대비 가격이 하락폭이 큰 단지를 중심으로 매매거래가 활발했다.

16일 부동산R114의 국토교통부 실거래가 자료 집계 결과를 보면 올해 1분기 서울 아파트 매매 6448건 중 재건축 연한이 도래한 ‘준공 후 30년 초과’ 단지 거래는 1198건으로 약 19%였다. 지난해 4분기(13%)의 1.5배, 지난해 전체(14%)의 1.4배 수준이다.

재건축 연한을 앞둔 ‘준공 후 21∼30년’ 아파트 매매 비중도 지난해 4분기 20%에서 올해 1분기 24%로 상승했다. 지난해 말에는 서울 아파트 매매 5건 중 1건이었다면 올해 들어서는 4건 중 1건으로 늘었다는 얘기다.

구축에 비해 선호도가 높은 신축과 준신축 아파트 매매 비중은 줄었다. ‘준공 후 5년 이하’ 아파트가 지난해 4분기 28%에서 올해 1분기 22%로, 6∼10년 이하는 같은 기간 14%에서 11%로 감소했다.

정부가 올해 1월 발표한 재건축 안전진단 합리화 방안은 구축 아파트에 대한 매력을 높인 것으로 평가된다. 이 방안은 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 줄여 재건축 문턱을 낮췄다. 각각 15%와 25%였던 주거환경과 설비노후도 점수 비중은 모두 30%로 높였다. 일단 오래 된 아파트는 재건축에 유리해진 것이다.

적정성 검토를 추가로 받아야 하는 조건부 재건축 점수 범위는 30~55점에서 45∼55점으로 축소했다. 의무였던 적정성 검토도 지방자치단체 요청이 있을 때만 하도록 했다.

올해 1분기 서울 25개 자치구 중 30년 초과 아파트가 가장 많이 거래된 곳은 노원으로 285건이었다. 이어 강남 158건, 도봉 137건, 송파 128건, 양천 109건 등의 순이었다. 노원과 도봉은 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 데다 특례보금자리론 대상이 되는 9억원 이하 주택이 많아 매수 접근이 상대적으로 용이한 지역이다.

단지별로는 지난해 30년을 넘긴 강남 개포동 성원대치2단지가 39건으로 가장 많았다. 지난해 4월 14억원을 웃돌았던 전용면적 39.53㎡ 매매가는 올해 9억∼10억원대로 하락한 상태다. 다음으로 대치동 은마 30건, 송파 문정동 올림픽훼밀리타운 27건, 잠실동 주공아파트5단지 24건, 노원 월계동 미성과 도봉 창동 주공17단지 18건 등이었다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “안전진단 기준 개정으로 안전진단을 추진하거나 통과한 초기 재건축 단지도 거래가 이어졌다”고 전했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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