‘2000억 + α’블라인드 펀드 5개, 10월부터 PF 채권 매입

5개 운용사 6월 공개모집해 운용
금융사들 토지 매입해 공사 추진
모럴해저드 논란 피하기 어려워

사진=이한결 기자

자산관리공사(캠코)는 오는 8월까지 1조원 이상의 펀드를 조성해 10월부터 부실 우려가 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 채권 매입에 나설 계획이다. 캠코는 지원 대상으로 선정됐지만 끝내 낙찰이 불발될 때는 자기자본으로 인수하는 방안까지 검토하고 있다.

국민일보가 13일 입수한 캠코의 ‘사업성 우려 PF 사업장 정상화 지원계획’ 보고서에 따르면 캠코가 조성하는 1조원 이상 규모의 펀드는 ‘2000억원+α’의 블라인드 펀드(투자처를 정하지 않은 펀드) 5개로 구성된다. 각 펀드는 캠코가 1000억원을 출자하고 민간에서 조달한 1000억원 이상의 자금을 합한 것이다. 펀드 자금은 실제 투자집행 시 자금을 납입하는 ‘캐피털콜(펀드자금 요청)’ 방식으로 마련된다.

각 펀드는 오는 6월 공개모집을 통해 동시 선정된 5개 운용사가 운용한다. 8월까지 조성이 완료된 펀드는 캠코 또는 운용사가 발굴한 ‘브리지론’ 사업장의 채권을 10월부터 매입해 본PF 전환을 돕는다. 부동산PF 대출은 시행사가 사업 초기 부지매입 등을 위해 빌리는 브리지론과 이후 실제 시공단계에서의 대출인 본PF로 나뉜다.

최근 부동산시장이 얼어붙으면서 브리지론의 본PF 전환이 사실상 막힌 데다 기존 대출에 대한 만기연장도 쉽지 않은 상황이다. 펀드는 금융사들이 사들인 허허벌판인 토지를 매입해 공사를 추진한다. 사업이 재개돼 준공 및 분양이 정상적으로 이뤄지면 캠코와 민간 출자자들은 비로소 투자금을 회수할 수 있게 된다.

다만 부실 우려가 불거진 채권인 만큼 캠코가 단독으로 채권을 떠안아야 할 가능성도 배제할 수 없다. 사업장이 선정되면 5개 펀드 운용사들이 경쟁입찰을 벌이는데 5개 운용사 모두 특정 사업장의 채권 인수를 희망하지 않으면 재입찰이 진행된다. 만약 유찰이 장기화할 때 최후의 수단으로 캠코가 자기자본으로 매입하는 방안도 검토 중이다.

PF 부실이 금융시스템 전체로 전이되는 것을 막기 위한 특단의 조치지만 천문학적인 돈을 벌기 위해 부동산시장 활황에 편승했던 금융권을 나랏돈으로 도와주는 게 맞느냐는 비판은 피할 수 없을 것으로 보인다. 실제 수수료율과 금리가 비교적 높은 브리지론을 집중적으로 내줬던 증권업계의 수익은 급증했다. 금융감독원에 따르면 2017년 3조8000억원대였던 증권업계 당기순이익은 2021년 9조원까지 폭발적으로 성장했다. 금융권 관계자는 “지금은 ‘돈 벌면 내 덕, 잃으면 나라 탓’인 상황”이라고 말했다.

임송수 김진욱 신재희 기자 songsta@kmib.co.kr

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