"서울 이만한 9억 이하 없다"…2040 '영끌 성지' 된 상계주공

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9억 이하 이만한 곳 없다

2017년 문재인 정부가 들어선 후 서울 아파트값이 다락같이 오르면서 내 집 마련에 대한 조급함을 느낀 무주택 20~40대를 중심으로 아파트 매수 열풍이 불기 시작했다. 상계주공은 이런 매수세가 몰린 이른바 ‘영끌’(대출을 영혼까지 끌어모아 매수)의 성지(聖地) 중 한 곳이다.

한국부동산원의 매입자 연령대별 매매현황 자료(2019년 1월부터)를 보면 상계동을 포함한 노원구의 20~40대 매수 비중은 60~70%대를 유지했다. 상계주공에 이런 매수세가 몰린 데는 ▶강남권과 연결된 더블 역세권(지하철 4·7호선) ▶대치동·목동과 더불어 서울의 ‘3대 학군지’ ▶재건축 기대감 ▶소형 면적 비중이 높아 상대적으로 낮은 가격대 등이 영향을 미쳤다. 특히 재건축 등 개발 기대감이 컸다. 현재 상계주공으로 불리는 1~16단지는 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘었다.

다만 상계주공 재건축은 아직 걸음마 단계다. 5, 8단지를 제외하면 아직 조합 설립 단계까지 도달한 단지가 한 곳도 없다. 정밀안전진단을 통과한 단지도 1, 2, 6단지 세 곳에 불과하다. 하지만 최근 정부가 안전진단 등 재건축 관련 규제를 완화한 데다 노원구청과 서울시가 적극적으로 재건축 추진에 나서고 있어 사업이 속도를 낼 거란 전망이다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

소형 면적 위주로 단지가 이뤄져 가격대가 상대적으로 낮은 점은 매력적인 투자 요인이다. 상계주공은 부동산 상승기가 시작된 2017년 이후 크게 올랐다. 상계주공의 대표단지인 7단지 전용 79㎡(32평)는 2017년 6월 5억1500만원에 거래되던 게 2021년 3월 12억4000만원까지 올랐다. 3단지 전용 58㎡(24평)도 2017년 5월 3억4500만원에서 2021년 8억5000만원으로 뛰었다. 전셋값을 지렛대로 한 ‘갭투자’도 활발하게 이뤄졌다.

하지만 대출 규제, 금리 인상 등의 직격탄을 맞은 지난해 말과 올해 초 상계주공은 가격이 큰 폭으로 내렸다. 7단지 전용 82㎡의 가격은 지난해 12월 8억4500만원까지 떨어졌다. 2단지 전용 68㎡는 지난 2월 7억1700만원까지 가격이 내렸다.

최근에는 급매물이 소화되면서 매도 호가가 조금씩 오르고 있다. 특히 상계동 단지 대부분이 시세 9억원을 넘지 않아 정부의 특례보금자리론(연 이자율 4%대)을 받을 수 있다. 노원역과 가장 가까운 3단지는 ‘대장주’로 꼽힌다. 롯데백화점 등 상권 접근성이 뛰어난 6단지, 창동·상계 개발부지 인근인 7단지도 주목할 단지다. 다만 상계동의 경우 중소형 평형대로 이뤄져 용적률이 높은 편이라 향후 재건축 분담금이 커질 수 있다는 단점이 있다. 그럼에도 대규모 학원가는 주택 수요를 빨아들이는 강력한 무기가 되는 만큼 목동에 버금가는 투자처가 될 거란 의견도 나온다.

전문가들은 상계주공은 아직 재건축 초기 단계인 만큼 장기적 관점에서 투자할 것을 조언한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “무주택자의 경우 금리 인상이 마무리되는 하반기 정도에 매수를 검토할 필요가 있다”며 “특례보금자리론 등 정책자금 대출을 활용해 금리 부담을 줄여 투자하는 것이 바람직하다”고 말했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr