은행 '高 LTV' 주담대 확대…규제 완화에 '꿈틀'

줄곧 감소하다 지난해 반전 조짐
'금리 충격파' 리스크 관리 '촉각'

주택담보대출 금리 이미지. ⓒ연합뉴스

은행 주택담보대출에서 담보인정비율(LTV) 60%가 넘는 이른바 고(高) LTV 대출이 증가세로 돌아선 것으로 나타났다. 관련 규제가 강화된 지 몇 년 동안 감소 흐름이 이어져 왔지만 최근 들어 반전 조짐이 이는 모습이다.

금융당국의 규제 완화가 본격화하면서 고 LTV 주택담보대출이 더 확대될 것이란 관측이 나오는 가운데, 이에 대한 리스크 관리에도 보다 신경을 써야 한다는 지적이 나온다.

7일 KB국민은행에 따르면 이 은행에서 나간 주택담보대출 중 LTV가 60% 이상인 잔액은 지난해 말 기준 10조4179억원으로 전년 말보다 6.1% 늘었다. 국민은행은 국내에서 주택담보대출 규모가 가장 큰 은행이다.

이전까지만 해도 LTV가 높은 주택담보대출은 줄곧 감소 추세를 보여 왔다. 국민은행의 LTV 60% 이상 주택담보대출은 2018년 말까지만해도 32조6167억원에 달했지만, 이후 ▲2019년 말 31조8920억원 ▲2020년 말 20조1093억원 ▲2021년 말 9조8210억원 등으로 해마다 축소돼 왔다.

국민은행 주택담보대출 중 LTV 60% 이상 잔액 추이. ⓒ데일리안 부광우 기자

이 같은 추이의 배경에는 금융당국의 규제가 자리하고 있었다. 부동산 규제 차원에서 수년 간 은행권을 향해 LTV가 높은 대출을 자제하라고 주문해 왔다. 주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈을 줄임으로써 집값을 잡겠다는 심산이었다.

금융위원회는 2018년 LTV가 60%를 넘는 고 LTV 대출로 분류하고 규제 대상으로 삼았다. 그리고 2020년부터는 은행의 자본건전성 지표인 국제결제은행 기준 자기자본비율을 계산할 때 LTV 60% 초과 대출의 위험 가중치를 최대 두 배까지 높이도록 했다. LTV가 높아 잠재된 위험이 큰 대출인 만큼, 자본을 더 쌓으라는 취지에서다.

그런데 최근 들어 상황이 급반전했다. 우선 부동산 시장이 침체로 돌아섰다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 아파트 매매가격은 지난해 연간 7.6% 떨어졌다. 특히 이전까지 집값 상승을 주도해 온 수도권의 하락률이 9.68%로 높았다.

금융당국의 규제 기조도 크게 달라졌다. 금융위는 부동산 규제지역 내 지역별·주택가격별로 차등화 돼있던 LTV 규제를 지난해 12월부터 50%로 일원화했다. 이전까지 기존 주택 처분 조건부로 무주택자와 1주택자는 비규제지역에서는 70%, 규제지역에서는 20~50%의 LTV를 적용받았다. 다주택자의 경우 비규제지역 LTV는 60%, 규제지역은 0%였다.

서민·실수요자의 LTV는 최대 70%까지 확대됐다. 규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대폭이 10~20%포인트(p)에서 20%p로 단일화되면서다. 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 늘었다.

특히 올해 3월부터는 규제지역 내 다주택자들도 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 서울 강남 3구와 용산 등 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출이 LTV 30%까지 허용되고, 비규제지역이라면 60%의 LTV가 적용된다.

이대로라면 은행권의 고 LTV 주택담보대출은 향후 더 확대될 공산이 크다. 문제는 이런 대출일수록 잠재 리스크가 클 수밖에 없다는 점이다. 가뜩이나 고금리로 여신 건전성이 위협을 받는 상황인 만큼, 이에 대한 새로운 모니터링이 필요하다는 조언이 나온다.

금융권 관계자는 "높아진 금리에 따른 대출 연체율 악화 리스크가 이제 본격적으로 드러날 것"이라며 "고 LTV 주택담보대출의 경우 업권과 차주의 사정 등을 종합적으로 고려해 상환 능력을 세밀하게 평가해야 할 것"이라고 말했다.