[실전재테크]“내집 가질 결심”…손품·발품 팔면 낙찰도 ‘OK’

경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회다. 하지만 자칫 실수했다간 크게 손실을 볼 수도 있는 위험성이 도사리고 있다. 따라서 경매에서는 권리분석·시세비교·물건확인 등 손품과 발품을 모두 팔아야 실수를 줄일 수 있다.

경매에서 사고 싶은 물건이 있다면 가장 먼저 법원경매정보 사이트에 접속해 확인해야 한다. 물건 상세 검색을 통해 감정가격이 얼마인지, 면적과 실제 사진은 어떤지 면밀히 들여다본다.

마음에 드는 물건을 골랐다면 물건에 대한 법적 권리를 따지는 권리 분석에 들어간다. 먼저 말소기준등기를 찾아야 하는데, 이는 등기부등본에서 ▲근저당권 ▲가압류(압류) ▲담보가등기 ▲경매기입등기 ▲전세권 중에 가장 먼저 등본에 올라온 게 기준이 된다. 경매가 이뤄지면 나머지 권리는 대부분 소멸되니 말소기준등기를 집중해서 봐야 한다.

경매로 매각돼도 남아 있는 권리도 있다. 가장 먼저 등기부등본에 올랐지만 배당에 나서지 않은 전·월세 세입자(선순위전세권), 재산을 처분할 수 없도록 법으로 묶어두는 ‘가처분’, 토지주가 달라져도 건물주가 계속 점유할 수 있도록 한 ‘법정지상권’ 등이 여기에 해당된다. 이처럼 권리 관계가 복잡한 물건은 반드시 주의가 필요하다.

권리분석이 끝났다면 물건을 직접 눈으로 확인해야 한다. 사진과 달리 실제 물건은 하자가 있어 유지보수 비용이 많이 들어갈 가능성이 있기 때문이다. 이에 더해 인근 공인중개사사무소에 들러 물건에 문제가 없는지, 감정가격과 예상 입찰가격이 적정한지 확인해보는 것도 좋다.

입찰일이 되면 신분증과 도장, 입찰 보증금을 준비해야 한다. 대리인이나 공동입찰은 입찰자와 대리인의 신분증과 도장이 모두 필요하며, 불참자의 인감증명서, 위임장, 인감도장이 있어야 낙찰이 무효 처리되는 것을 막을 수 있다. 입찰 보증금은 통상 최저 매각금액의 10%정도이며, 유찰된 물건은 20~30%를 보증금으로 준비해야 한다.

낙찰에 성공했다면 잔금을 납부해야 한다. 통상 낙찰 후 법원이 1주간 낙찰과정을 확인하고, 이후 1주간 낙찰자나 채무자 등 이해관계인이 항고가 가능하다. 해당 과정이 모두 끝나면 낙찰자는 한 달 내로 잔금을 내야 한다.

마지막 절차는 낙찰 받은 집에서 기존에 살고 있던 사람을 내보내는 ‘명도’다. 경매에서는 이사비를 지원해줘서 점유자를 내보내도록 합의하는 관행이 있다. 만약 그럼에도 이들이 나가지 않을 경우 강제집행을 통한 법적 절차로 내보내야 한다. 다만 이 경우 시간이 오래 지체될 수 있어 합의를 이뤄내는 것이 신속하고 확실하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr