'이거 모르면 전세보증금 떼일 수 있습니다' [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]
<앵커>

'권영훈의 집중탐구' 시간입니다. 빌라왕 사태로 드러난 전세사기, 전셋값 하락에 따른 역전세, 깡통전세가 속출하면서 세입자가 집주인으로 부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 일들이 늘고 있다고 합니다. 권 기자, 얼마나 심각한 수준인가요?

<기자>

올 들어 전세보증금 미반환 사례가 크게 늘고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 지난달 전세 보증 사고는 역대 처음으로 1천건(1,121건)을 넘겼고, 사고금액(2,542억원) 역시 역대 최대입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증보험 가입자를 대상으로 조사한 게 이 정도인데 미가입자까지 포함하면 사고 규모는 훨씬 더 많겠죠.

보증사고가 나면 HUG는 전세보증 보험 가입자에게 집주인을 대신해 보증금을 돌려주는데 이 대위변제액이 최근 몇년 동안 크게 늘었고, 올해는 1조원을 넘어설 것으로 보입니다.

때문에 HUG가 자금 여력 한계에 다다라 신규 가입이 중단될 수 있다는 우려마저 나오고 있습니다. 전세금 미반환 문제가 얼마나 심각한 지 보여주는 단적인 예입니다.

<앵커>

세입자 입장에서 집주인이 전세 보증금을 돌려 주지 않는다고 하면 당황스럽기 마련인데요. 권 기자, 어떻게 해야 할까요?

<기자>

오늘 이 방송을 보는 분들은 관련 피해가 없도록 법조계 의견을 종합해 자세히 설명드리겠습니다.

전세 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 먼저, '보증금을 돌려달라'고 임대인, 즉 집주인에게 내용증명을 보냅니다.

그럼에도 해결이 안되면 다음으로 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 보증금반환청구 소송 순으로 진행하면 됩니다. 인터뷰를 보시죠.

<인터뷰> 엄정숙 / 부동산 전문 변호사

"3단계로 나눠 볼 수 있다. 1단계는 내용증명을 보낸다. 내용증명을 보낼 때 보증금을 돌려달라, 계약이 해지됐다 의사표시를 한다. 그 다음 단계는 임차권등기명령 신청을 법원에다가 한다. 임차권등기가 등기부등본에 올라간 걸 확인하면 본안소송으로 보증금반환청구 소송을 진행한다. 소송 과정에서 이사를 간 경우 연12% 지연이자까지 청구하는 거니까 임대인에게 상당한 압박이 될 수 있다"

마지막 단계로 소송 판결을 받으면 경매 절차가 진행되는데요.

세입자가 낙찰 받을 수도 있고, 제3자가 낙찰자가 되면 우선순위에 따라 배당금을 받아 보증금을 회수하는 겁니다.

임차권등기나 전세금반환 소송 관련 '비용이 많이 들거다', '복잡하고 힘들거다'라고 생각하기 쉬운데 사실은 다릅니다.

등기 비용은 소액이란 점, 그리고 소송의 경우 세입자가 승소할 가능성이 매우 높아 소송비용도 패소하는 쪽, 즉 임대인이 부담합니다.

법률사무소에 의뢰하면 변호사가 알아서 하기 때문에 큰 부담을 가질 필요가 없습니다.

실제로 최근 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 임차권등기명령을 신청하는 건수가 크게 늘고 있습니다.

등기부등본에 임차권이 표시되고 이사를 가더라도 대항력이 그대로 유지되기 때문인데요.

다만 보증금반환청구 소송이 보다 효과적이라는 게 법조계 의견입니다. 또, 권리관계가 복잡하는 않은 경우 소송 과정에서 피해복구되는 사례가 대부분이라고 합니다.

솔직히 제가 강조드리고 싶은 건 미리 예방하자는 건데요. 전세 세입자라면 계약하기 전이나 계약 당시 등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

근저당이 잡혔거나, 신탁등기 되어 있는 건 가능하면 피하는게 안전합니다. 어쩔 수 없다면 근저당, 신탁등기 말소 조건으로 계약하는게 바람직합니다.

그리고 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 80%가 넘는 매물은 피하는게 좋습니다. 특히 요즘처럼 집값이 떨어지고 있는 시기는 유의해야 합니다.

끝으로 가장 중요한 건 전세금반환보증 보험에 가입하는 걸 권합니다.

<앵커>

그런데 공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 전세금반환보증 보험 가입이 어려워졌다고 합니다. 전세보증금 미반환 사태가 우려되고 있죠?

<기자>

최근 빌라 전세시장의 가장 뜨거운 이슈입니다.

정부는 전세사기 대책으로 5월부터 전세금반환보증 대상을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮추고, 가격 산정 기준을 공시가격 150%에서 140%로 낮췄습니다.

이를 종합하면 전세보증 가입 대상은 '공시가격 X 126%' 안에 들어와야 된다는 건데요.

그런데 정부가 공동주택 공시가격을 발표했는데 전국적으로 18.61% 떨어졌고 수도권 빌라의 경우 6% 하락했습니다.

공시가격이 떨어져 전세보증 기준선이 더 내려간 겁니다. 쉽게 말해 전세보증금을 낮추지 않으면 전세금반환보증 보험 가입이 어려워진다는 겁니다.

이렇게 되면 수도권 빌라 전세 10건 중 6건은 보증보험 가입이 어려울 것이라는 조사결과도 나왔습니다.

HUG에 따르면 올해 보증 사고 70%가 비아파트, 즉 빌라나 오피스텔에서 발생했습니다. 빌라 전세가율이 80~90%에 달하기 때문인데요.

특히 신축 빌라나 오피스텔의 경우 시세확인이 안돼 전세사기의 표적이 되고 있습니다. 그런데 전세보증 가입이 안되면 세입자들은 주거안정 사각지대에 내몰릴 수 있습니다.

때문에 세입자는 물론 전세보증 가입이 의무인 임대사업자 모두 걱정이 태산입니다. 보증 가입 문턱을 높혀 전세금 미반환 사태와 관련 소송이 급증할 가능성이 높습니다.

주택임대인협회는 "전세보증금 미반환 사태가 불을 보듯 뻔하다"며 "철회해야 한다"고 촉구했습니다.

이와 관련 HUG는 전세금반환보증 보험 신규 계약의 경우 새 기준을 그대로 적용하지만, 재계약 즉 갱신계약에 한해서는 내년부터 시행하기로 했습니다.

전문가들은 "갱신계약만이라도 새 기준 적용을 유예해야 한다"며 "정책 신뢰 문제가 있는데다 임차인 보호 취지에도 어긋난다"고 지적합니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 엄정숙 / 부동산 전문 변호사

"계약 체결 당시 사정하고 너무 달라진 부분들인데 그러면 소송으로 내몰릴 수 밖에 없다는 결론이 나오니까 시장 전체적으로 바람직하지는 않다. 최소한 최초 계약 당시 가입한 세입자에 한해서는 신뢰를 보호해 주는 차원에서라도 재가입 만큼은 계약을 종료시키고 나가는 시점까지는 보장이 되어야 맞다"

앞서 HUG의 보증사고 대위변제금액이 기하급수적으로 늘어 전세금반환보증 상품을 중단할 수 있다고 전해드렸죠.

정부가 경제논리로 접근하기 보다 임대차시장 안정과 임차인 보호에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

국민적 공감대 없이 정책을 강행하다가 더 큰 화를 자초하지 않았으면 합니다.

<앵커>

권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다.

권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr