이문·휘경뉴타운 대규모 주택단지 들어선다 [동북권 부동산①]

신축아파트 9000여 가구가 올 상반기 서울 동대문구 이문·휘경동에 분양한다. 시장에서 저평가 받았다가 청량리 재개발 수혜를 입고 부상한 ‘이문휘경뉴타운’ 얘기다. 

입주를 앞둔 지역은 이문1구역과 이문3구역, 휘경3구역이다. 이문1구역(래미안라그란데)은 삼성물산이, 이문3구역(이문아이파크자이)은 HDC현대산업개발과 GS건설이 시공을 맡고 있다. 휘경3구역(휘경자이 디센시아)도 GS건설이 수주했다. 이문1구역엔 3069가구, 이문3구역엔 4321가구가 입주한다. 입주 시기는 각각 2024년, 2025년이다. 휘경3구역엔 1806가구가 입주하며 이중 700가구(38%)가 일반분양이다. 입주 시기는 2025년이다. 서울 강북 최대 재개발이 한창인 이문휘경뉴타운을 다녀왔다.

이문1구역 공사현장.  사진=송금종 기자 

교통은 좋다. 단지를 사이로 지하철 1호선 외대역과 회기, 청량리로 연결된다. 회기는 노선 2개, 청량리는 노선 3개가 다니는 더블, 트리플 역세권이다. 이문1,3구역 입주자는 지하철 1호선 신이문역과도 가깝다.

초등학군은 좋지 않다. 이문1,3구역 주변 초등학교는 서울이문초등학교 한 곳 뿐이다. 가깝긴 해도 대단지 수요를 감당하긴 어려워보인다. 휘경자이는 초등학교와 상당히 떨어져있다. 서울휘경초등학교는 1.5㎞, 서울휘봉초등학교는 1.8㎞다. 도보로 2~30분 거리다. 자녀가 있는 가구라면 고민해볼만한 점이다. 휘경자이 홍보관 관계자는 “지하철이 5~10분 거리라 입지는 좋다”라면서도 “초등학교가 가깝진 않다”고 밝혔다. 

이문4구역에 학교가 들어설 가능성은 있지만 빨라도 오는 2025년에나 착공이 가능하다. 교육부 승인, 재정투자 심사 등 절차도 거쳐야 한다. 서울동부교육지원청 관계자는 “학교 용지는 있는데 내년에나 신설 여부를 검토할 예정”이라며 “학교 설립 시 절차가 오래 걸린다”고 밝혔다.

주민 센터 등 생활기반 시설은 주변에 잘 갖춰져 있다. 경희대 의료원과 고려대병원, 한양대병원 등 상급종합병원이 밀집해있다. 상권도 경희대학교와 한국외국어대학교를 중심으로 잘 발달했다. 젊은 연령대 유동인구가 많을 수밖에 없는 게 경희대, 외대, 서울시립대, 카이스트 서울캠퍼스 등 4개 학교가 휘경동 주변에 몰려있다. 고려대도 사실상 동대문구 생활권에 가깝다.

이문3구역 공사현장.  사진=송금종 기자 

KB부동산에 따르면 이문동 평균 시세 매매 일반가격은 8억3000만원으로 동대문구에서 7위다.

최근 3년(2021~2023년) 시세를 보면 2021년 10월 9억 원까지 올랐다가 부동산 침체가 본격화한 지난해 하반기 가라앉았다. 시세는 1년 만에 8억 원대로 떨어졌다. 이문동 시세는 회기동(7억4000만원) 보다 높고 휘경동(8억1000만 원)과는 비슷하다. 휘경동 매매가도 불과 2년 전만해도 8억8000만원~8억9000만원선이었는데 지난해 10월부터 떨어지기 시작했다.

이문1,3구역은 아직 일반 분양 전이다. 분양가는 대략 평당 3000만 원선에 형성될 전망이다. ‘휘경자이’ 분양가는 평당 2930만원이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용면적 59.79㎡ 래미안 이문2차 아파트가 지난해 9억2000만원, 114.5㎡는 11억4800만원에 중개 거래됐다. 지난달 휘경SK뷰 전용면적 84.31㎡ 아파트가 8억9000만원에 중개 거래됐다.

휘경3구역 공사현장.  사진=송금종 기자 

부동산 관계자는 “분양가를 정확히 알 순 없는데 휘경3구역이 3월 말에서 4월에 일반분양할 예정이고 평당 2390만을 얘기하고 있다”며 “요즘 물가와 자재 값을 생각하면 분양가가 비싸다고 할 수 없다”고 덧붙였다. 그러면서 “신축 대단지고 청량리 옆이니까 다들 분양받고 싶어 한다”라며 “앞으로 재개발보다는 재건축으로 시장이 흐를 거라 뉴타운이 형성되긴 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 또 다른 부동산 관계자는 “약 1만5000가구가 입주하는 대단지니까 그게 큰 호재가 될 것”이라고 말했다.

통계연보에 따르면 2021년 기준 서울 전체 인구의 3.6%(35만2000명)가 동대문에 산다. 동대문 인구는 최근 5년(2017~2021년) 간 감소했다. 세대 당 인구도 2017년 2.19명에서 2021년 2.00명으로 줄었다. 대규모 재개발 사업이 동대문구 인구 유입을 이끌지 주목된다.

송금종 기자 song@kukinews.com