美 상업용 부동산 '경고등'…리츠 투자 주의보 [GO WEST]

[한국경제TV 오민지 기자]
<앵커> 글로벌 경제와 증시, 기업에 대해 깊이 있게 분석하는 'GO WEST' 시간입니다.

글로벌콘텐츠부 오민지 기자와 함께 하겠습니다.

SVB 사태 이후 글로벌 은행들이 줄줄이 어려움을 겪고 있는데요.

지난 주말에 위기의 은행으로 도이치방크가 지목되면서 우려감을 키웠습니다.

어떻게 된 건가요?

<기자> 유동성 위기를 겪었던 크레디트스위스 사태로 인해서 다른 은행 채권들에 대한 우려감도 커진 겁니다.

유럽에서는 도이치 방크가 다음 위기 은행이 될 수 있다는 우려가 불거지면서 주가가 폭락했고 미국에서는 찰스 슈왑이 지목되면서 위기감 속에 주가가 폭락했습니다.

줄줄이 글로벌 은행들이 위기를 겪으면서 국내 은행에도 타격이 있지 않을지 걱정하는 목소리가 나오는데요.

다행히도 국내 은행에 미치는 영향은 미미할 것이라는 분석입니다.

관련해서 이번 도이치방크 사태는 어땠는지, 우리 국내 은행에는 어떤 영향을 받을지 경제부 신용훈 기자가 취재했습니다.

<앵커> 우리 은행에 미치는 영향은 적다니 다행입니다.

오늘 오후에 SVB 은행이 인수되었다는 소식도 전해졌죠?

<기자> 네. 오늘 미국 연방예금보험공사에서 미국의 퍼스트 시티즌스가 SVB의 모든 예금과 대출을 인수한다고 밝혔습니다. 퍼스트 시티즌스는 미국의 노스캐롤라이나에 기반을 하고 있고 이번에 720억 달러에 SVB를 인수하게 됐는데요.

SVB의 자산을 약 165억 달러 할인된 가격에 인수하는 겁니다.

<앵커> SVB 사태가 인수자를 찾으면서 일단락되었지만 또 다른 지역은행인 '퍼스트 리퍼블릭'이 파산 위기를 맞고 있는 등 미국 금융위기가 완전 해소됐다고 보기는 어려워 보이네요.

지난 주말에는 미국 상업용 부동산에 대한 우려가 커지고 있죠?

<기자> 네. 금리가 급등하면서 상업용 부동산에 대한 대출 부담이 커진 건데 결과적으로 은행 대출 부실을 키워서 유동성 위기를 촉발할 수 있다는 분석 때문입니다.

세세하게 살펴보자면 미국의 상업용 부동산은 임대아파트나 오피스 빌딩을 말하는데요. 단독주택 같은 주거용 부동산보다 대출 비중이 높습니다.

그래서 금리가 오르면 대출 부실화의 위험이 커지는 거죠.

특히 이번에 코로나 펜데믹을 겪으면서 재택근무가 많아졌는데 그러면서 기업들이 사무실 규모를 줄이거나 임대료 부담이 낮은 외곽으로 옮긴 겁니다.

다시 말해 오피스 수요도 줄고 공실률이 높아지면서 임대 수익도 낮아지면서 채무자들이 담보 대출을 갚을 여력이 줄어들었다는 겁니다.

<앵커> 상업용 부동산 수요가 얼마나 타격을 입었나요?

<기자> 코로나19 이전인 2019년 4분기와 작년 4분기의 미국 주요 지역 공실률을 비교한 그래프인데요.

보시면 샌프란시스코의 사무실 공실률은 2019년 4분기에 5%였는데 작년 4분기에는 19%로 4배 가까이 늘어났습니다.

이밖의 지역에도 모두 공실률이 눈에 띄게 늘었고 휴스턴이나 댈러스의 경우 공실률이 20%를 넘습니다.

이처럼 공실률 상황은 악화했는데 미국 상업용 부동산을 담보로 한 대출 발행 규모는 오히려 늘었습니다.

2021년에는 7,530억 달러였는데 2022년에는 8,620억 달러로 15%나 급증한 겁니다.

특히 올해 미국 은행권에서 만기를 맞는 상업용 부동산 담보대출 규모가 역대 최대 수준인 2,700억 달러, 한화로 약 353조원에 달한다는 점도 우려스러운 대목입니다.

<앵커> 금리가 오르면서 이 대출을 갚기도 어려워졌겠습니다.

<기자> 네. JP모간에서는 이중 약 21%가 최종적으로는 채무 불이행 사태를 맞을 것으로 봤는데요.

동시에 70%인 약 2조 3천억 달러가 전체 자산 규모가 2500억 달러 이하인 중소은행들의 대출입니다.

미국 중소은행들이 SVB와 시그니처뱅크 사태를 보면서 상업용 부동산 관련 신규 대출을 줄이고 차환을 꺼리게 될 가능성이 높은데요.

JP모간은 이러한 대출 조이기가 전체 대출 규모를 줄여서 제2, 제3의 신용경색을 초래할 수 있다고 봤습니다.

<앵커> 그러면 제2, 제3의 SVB가 계속 나올 수 있다는 거네요,

상업용 부동산 시장이 흔들리니까 리츠도 타격을 입을 것 같은데 어땠나요?

<기자> 시가총액이 30조원에 달하는 미국 최대 리츠 ETF인 뱅가드리츠 ETF는 이번 SVB 사태 이후 주가가 8% 하락했습니다.

미국의 주요 상장 리츠인 보스턴프라퍼티 상업용 리츠 주가도 펜데믹 직전인 2020년 1월에는 143달러로 고점을 보였는데요.

이후 지금까지 65% 빠지면서 약세를 보이고 있습니다.

미국 상업용 부동산 시장과 리츠가 흔들리고 있지만 우리나라의 경우는 그 영향이 크지 않을 것이라고 월가에서 분석을 내놓기도 했습니다.

블룸버그는 “글로벌 금융 혼란을 넘어선 행동주의 투자자들이 한국을 투자대상으로 고려하고 있다”고 전하기도 했습니다.

미국의 상업용 부동산이 다음 뇌관으로 지목된 이후 제롬 파월 연준 의장도 “이번 (상업용 부동산) 문제에 대해 인지하고 있지만 현재 은행들이 겪는 문제로 이어질 것으로 생각하지 않는다”면서 확대 해석에 대해서는 경계하는 모습을 보였습니다.

미국 상업용 부동산 시장이 어떻게 전개될지 경계감을 가지고 투자에 참고하셔야겠습니다.

<앵커> 네 여기까지 듣겠습니다.
오민지 기자 omg@wowtv.co.kr