“규제 풀리고 속도 빠르고”…서울서 활기 띠는 ‘미니 재건축’

서울 내 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업·소규모 재건축 추진사업이 활기를 띠고 있다. 재건축에 비해 비용부담이 상대적으로 적은데다 가로주택정비사업 규제가 연달아 완화되면서 그동안 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 다만 최근 정부가 대단지에 대한 재건축 규제를 완화하면서 미니 재건축 증가세가 둔화될 것이란 전망도 나온다.

서울 성북구 등 강북지역 아파트 단지의 모습. [사진=연합뉴스]

21일 서울시에 따르면 올해 1월 기준 시내에서 가로주택정비사업을 추진 중인 곳은 166곳으로 나타났다. 이는 지난해 4월(134곳) 대비 7개월 새 32곳(23.8%) 늘어난 것으로, 2020년 6월 기준 63곳, 2021년 6월 105곳이었던 것과 비교하면 가파르게 증가한 셈이다.

가로주택정비사업은 노후주택을 소규모 구역 단위로 정비해 주거환경을 개선하는 사업이다. 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 절차가 생략돼 일반 재건축보다 간소하고 사업 기간이 짧은 게 특징이다. 소규모재건축은 평균 3~4년가량 소요돼 보통 8~10년을 훌쩍 넘기는 일반 재건축사업의 절반 수준에 그친다.

지역별로는 성북구가 22곳으로 가장 많았고, 중랑구(16곳)와 양천구(15곳)가 그 뒤를 이었다. 공급이 부족한 강남4구(강남·서초·송파·강동구)도 총 44곳이 가로주택정비사업을 추진하면서 전체의 26.5%를 차지했다.

이처럼 가로주택정비사업이 활성화된 것은 인센티브 확대의 여파로 보인다. 지난해 국토교통부는 ‘소규모주택정비법 시행령’을 개정하면서 1가구 1주택자의 조합원 지위양도를 허용하는 기준을 5년 소유·3년 거주로 정했다. 2021년 7월 가로주택정비사업 시행 가능 면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 확대된 데 이어 추가로 규제가 완화된 셈이다.

또 기존에 ‘15층 이하’로 규정된 가로주택정비사업의 층수제한 규정을 없애면서 해당 지자체에서 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 마련했다. 조합설립을 위한 창립총회 절차도 토지 소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임하고, 창립총회에서 조합 정관 확정 및 조합 임원·대의원 선임 등으로 구체화했다.

여기에 지난해 재건축 사업 규제완화가 지지부진한 것도 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 그동안 안전진단 문턱을 넘지 못했던 재건축 단지 사례가 많아지면서 사업 진행에 부담을 느낀 주민들이 가로주택정비사업 등으로 눈길을 돌린 것이다. 여기에 공공임대주택을 넣어 공공성을 강화하면 민간택지에도 적용되는 분양가 상한제를 피할 수 있는데다, 초과이익환수제도 적용받지 않는다는 것도 강점으로 꼽혔다.

다만 최근 들어 일반 재건축사업 규제가 완화되면서 미니재건축의 인기가 예전같지 않을 것이라는 전망도 나온다. 송승현 도시와 경제 대표는 "그동안 가로주택정비사업은 재건축에 비해 규모가 작고 비용부담이 적다는 장점이 부각되면서 활성화된 것으로 보인다"라며 "다만 최근 재건축 규제가 풀리면서 이전처럼 폭발적으로 늘어나는 것은 어려울 것"이라고 내다봤다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr