전세사기 피하려면 ‘채권자’ 관점으로… 등기부등본 확인은 필수

[Money Zone 리포트]
등본에 선순위채권 유무 확인하고
계약서에 특약 명시방안 고려해야

국민일보DB

이른바 ‘빌라왕’으로 대표되는 전세사기에 이어 오피스텔 임대 피해 사례도 속출하고 있다. 정부는 서울에 이어 인천에 전세피해지원센터를 여는 등 피해자 지원 대책에 집중하고 있다. 전문가들은 전세사기의 피해자가 되지 않기 위해서는 ‘관점의 전환’을 통해 임차인 스스로 안전한 거래인지 여부를 확인해야 한다고 조언한다.

우선 전세사기를 피하기 위해서는 ‘세입자’가 아닌 ‘채권자’의 관점으로 거래를 살펴봐야 한다. 집을 구하는 임차인이 아니라, 임대인이 주택을 담보로 자신에게 돈을 빌린다는 생각으로 계약을 바라봐야 한다는 것이다. 채권자의 관점에서 임대인을 채무자로 보고, 채무자가 부채(전세금)를 갚을 능력이 있는지, 담보(주택)가 충분히 안전한지 등을 확인해야 한다.

등기부등본의 선순위채권도 살펴봐야 한다. 이 주택을 담보로 다른 사람에게 돈을 빌린 게 있는지 점검하는 것이다. 등기부등본의 ‘을구’ 부분에 설정된 근저당권을 통해 이를 확인할 수 있다. 전세 계약 체결 전 이미 근저당권이 설정되어 있다면 세입자의 보증금이 후순위로 밀려 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

국세 체납 여부도 필수 확인 요소다. 국세가 세입자의 보증금보다 선순위이기 때문에 자칫 문제 발생 시 보증금에서 미납세액을 제한 금액만 돌려받을 수 있다. 다음달 1일부터 보증금이 1000만원을 넘어가면 임대인의 동의 없이도 미납국세 금액을 확인할 수 있다. 단 임차인이 체납 여부를 열람하면 관할 세무서장이 열람 사실을 임대인에게 통지하게 된다. 전문가들은 계약서에 특약을 명시하는 방안도 생각해 볼 필요가 있다고 본다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 20일 “계약할 때 선순위채권이 없다고 했지만 추후에 밝혀지는 경우 손해배상 청구를 한다거나 계약을 해지할 수 있도록 특약 사항을 넣는 것도 피해를 막는 한 방법”이라고 말했다.

전세가와 매매가 차이도 꼼꼼히 살펴야 한다. 주택 가격이 전반적으로 하락세를 보이는 상황에서 임대인의 의도와 관계없이 ‘깡통전세’가 발생할 수 있다. 매매가와 전세가가 30% 이상 차이나는 주택을 고르는 것이 좋다.

정확한 시세를 확인하기 위해서는 계약을 담당하는 공인중개사 외에 다른 공인중개사를 만나 가격을 파악해야 한다. 여러 개의 부동산 어플리케이션을 활용하는 것도 좋다. 공정주택포럼 대표를 맡고 있는 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “주변 시세보다 과하게 저렴한 물건이거나 특정 부동산의 시세가 과하게 낮다면 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

세종=권민지 기자 10000g@kmib.co.kr

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