尹정부 야심작 ‘뉴:홈’ 사전청약 5가지 체크 포인트

[전문가 현장진단]
최소 5년 후 입주…고덕은 토지 임대료 고려

윤석열정부의 공공분양주택이 ‘뉴:홈’이라는 새로운 브랜드를 달고 첫 사전청약에 들어갔다. 국토교통부는 2월 6일부터 3월 6일까지 약 2300가구 규모 ‘뉴:홈’ 사전청약 접수를 시작했다고 밝혔다.

전반적인 주택 시장 침체가 지속되고 있지만 공공분양의 경우 시세 대비 저렴하게 공급된다는 점에서 눈길을 끈다. 전문가들은 이번 사전청약이 시장 관심을 충분히 끌어낼 것으로 내다보면서도 늦은 입주 시기가 변수가 될 것으로 내다본다. ‘뉴:홈’ 사전청약 5가지 체크 포인트를 구분해 살펴본다.

정부의 공공분양주택 ‘뉴:홈’ 2300가구가 사전청약 접수를 시작했다. 사진은 서울 강동구 ‘고덕강일3단지’ 공사 현장. (매경DB)

체크 포인트 1. ‘뉴:홈’이 무엇?

新 주거 정책 공공분양 브랜드

‘뉴:홈’은 지난해 10월 정부가 발표한 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획’에 따른 새로운 주거 정책 브랜드다.

‘뉴:홈’의 종류는 크게 세 가지다.

나눔형, 일반형, 선택형으로 구분된다. 나눔형은 시세 70%로 분양받고 의무 거주 기간(5년)을 채우면 시세대로 팔 수 있다. 다만 분양을 받은 사람은 시세 차익 70%만 가져간다.

일반형은 시세 80%로 분양받는 유형이다.

선택형은 공공임대 분양전환주택과 비슷하다. 6년 동안 저렴한 임대료로 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있다.

정부는 앞으로 5년 동안 향후 5년간 나눔형 25만가구, 일반형 15만가구, 선택형 10만가구를 분양한다.

나눔형과 일반형은 특별공급과 일반공급으로 구분할 수 있다. 나눔형에 해당하는 특별공급은 청년·생애 최초·신혼부부 등이 있다. 청년 특별공급은 만 19~39세 미혼이고 과거에 주택을 소유한 적이 없는 무주택자일 경우 부모가 유주택자여도 신청할 수 있다.

일반형 특별공급은 신혼부부·생애 최초·다자녀·노부모 부양·기관 추첨 유형으로 나눠진다.

나눔형과 일반형 일반공급은 전체 공급 물량의 20%다. 입주자저축(주택청약종합저축 또는 청약저축) 1순위자(입주자저축에 가입해 1년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입한 자)의 경우 우선공급받을 수 있다. 다만 일반형은 나눔형과 비교해 일반공급 비중이 높다. 또 추첨제(일반공급 물량의 20%)를 신설해 중·장년층이나 가점이 낮은 청년층 등이 주목할 만하다.

선택형 모델은 이번 사전청약 대상에서 빠졌다. 분양 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가 평균 금액으로 정해진다. 입주자는 6년 임대 거주한 뒤 분양을 선택하지 않더라도 4년을 추가로 임대 거주할 수 있다.

거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정한다. 선택형 입주자에게는 1.7~2.6%의 고정금리로 보증금 80%까지 지원하는 전용 전세대출을 제공한다. 분양 선택 시점에는 나눔형과 동일한 40년 만기 고정 저리 모기지를 지원한다.

체크 포인트 2. 신청 자격은?

공고일 기준 수도권에 거주해야

신청 자격은 사전청약 입주자 모집 공고일 기준, 서울·경기·인천에 거주 중이며 가족 구성원 모두 무주택이어야 가능하다.

또 입주자저축에 가입돼 있어야 한다. 구체적으로 청년 유형은 월소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억6000만원 이하, 신혼부부 월소득 130%(맞벌이 140%), 순자산 3억4000만원 이하, 생애 최초의 경우 월소득 130%, 순자산 3억4000만원 이하다.

체크 포인트 3. 청약 일정과 방법

LH·SH 청약 시스템 통해 가능

이번에 공급되는 주택은 고양창릉 877호, 남양주 양정역세권 549호, 남양주진접2 372호, 서울 강동 고덕강일3단지 500호 등이다. 고양창릉과 양정역세권, 고덕강일은 나눔형, 남양주진접2는 일반형 방식으로 공급된다.

한국토지주택공사(LH)에서 분양하는 경기 지역 3곳(창릉, 양정, 진접2) 특별공급은 2월 6~10일 분양을 마쳤다. 일반공급은 2월 13~17일 진행한다.

서울주택도시공사(SH)가 선보이는 고덕강일3단지 특별공급은 2월 27~28일, 일반공급은 1순위 3월 2~3일, 2순위 3월 6일이다.

사전청약 신청은 단지에 따라 LH 혹은 SH 홈페이지 내 인터넷 청약 시스템에서 할 수 있다. 당첨자 발표일이 다른 공공분양주택은 중복으로 신청할 수 있으며 먼저 발표한 당첨권이 우선시된다. 최종 당첨자는 자격 검증 등을 거쳐 확정된다.

입주 시기가 꽤 늦다는 점은 주의할 필요가 있다. 양정역세권은 2030년, 고양창릉 2029년, 남양주진접2 2028년으로 5~7년을 기다려야 한다. 본청약 일정은 양정역세권 2028년, 고양창릉 2026년, 남양주진접2 2025년이다. 사업 여건에 따라 지연될 수 있다. 동·호수는 사전청약이 아닌 향후 본청약 당첨 시 배정된다. 계약 역시 본청약 결과 분양이 확정된 이후 진행한다.

체크 포인트 4. 분양 가격은?

주변 시세 70% 이하라고 하지만…

나눔형은 시세의 70% 이하 수준으로 공급되며 5년 의무 거주 이후 공공에 되팔 경우 수분양자는 시세 차익 70%를 보장받는다. 분양가 최대 80%까지 5억원 한도로 저리 지원하는 전용 모기지도 제공한다. 40년 만기로 소득에 따라 1.9~3% 고정금리다. 예를 들어 인근 시세가 5억원이라고 가정하면 나눔형 공공분양주택의 분양가는 3억5000만원에 책정된다. 또 최대 2억8000만원을 대출받을 수 있다.

주변 시세에 맞춰 분양 가격이 책정되기 때문에 지금 당장 정확한 분양 가격을 알기는 어렵다. 국토부 측이 제시하는 추정 분양가는 전용 84㎡ 기준 양정역세권S5 4억2831만원, 고양창릉S3 5억5283만원이다.

고덕강일3단지는 모든 물량이 전용 59㎡ 나눔형으로 공급된다. 이곳은 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부주택이다. 분양가는 약 3억5500만원, 추정 토지 임대료는 월 40만원이다. 별도 토지 임대료가 있다는 점을 유념할 필요가 있다.

일반형은 시세 80% 수준으로 나눔형보다 다소 비싼 분양가로 공급된다. 일반형 대상으로는 기존 디딤돌 대출을 지원한다. 신혼부부와 생애 최초 구입자 대출 한도는 각각 4억원, 2억원이다.

체크 포인트 5. 청약 흥행할까

중복 청약 가능하다는 점 매력

지난해 7월 실시한 공공주택 사전청약은 대체로 높은 경쟁률을 기록했다. 당시 공급했던 남양주왕숙2와 고양창릉 전체 경쟁률은 42.2 대 1, 20.3 대 1을 기록했다. 이번 사전청약 역시 입주자 모집 공고 이후 사전청약 누리집 누적 방문자가 약 140만명을 넘긴 상태다.

과거에 비해 분양 시장이 주춤하고 있지만 공공주택은 주변 시세보다 저렴하다는 점에서 어느 정도 인기를 끌 것으로 보인다. 다만 입주 시기에 따라 분양 가격 자체가 달라질 수 있다는 점은 미리 알고 신청해야 한다.

분양 경쟁률이 1~2년 전과 비교해 많이 하락했기 때문에 사전청약 수요가 덜할 수 있지만 시장 관심을 충분히 끌어낼 수 있을 것으로 보인다. 청약 일정에 따라 중복 신청이 가능하다는 점은 매력적이다.

강승태 감정평가사

[본 기사는 매경이코노미 제2196호 (2023.02.15~2023.02.21일자) 기사입니다]