재초환 부담 덜고 훈풍…49층 부푼 꿈 [재건축 임장노트]
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 참여하는 ‘공공재건축’은 서울 강남권 단지에서 유독 인기가 없던 방식이다. 허가 절차가 간소화되면서 사업 속도가 빠르지만 대신 늘어난 용적률의 일부를 임대주택으로 지어야 해 많은 단지가 꺼려왔기 때문이다. 하지만 강남에서 최초로 공공재건축을 진행하는 서초구 잠원동 ‘신반포7차(한신7차)’는 분위기가 조금 다르다. 최근 정부의 규제 완화로 재건축초과이익환수 부담금(이하 재건축 부담금) 문제가 상당 부분 해소되고 층수 상향까지 추진하면서 관심이 꾸준한 모습이다.
1980년 준공된 신반포7차는 2015년 조합 설립을 마쳤지만 단지 규모 자체가 크지 않다 보니 상대적으로 사업성이 낮았고 사업 속도가 지지부진했다. 인근 단지와 통합재건축도 추진해봤지만 결국 무산되면서 재건축 사업은 더 지연됐다. 그러다 이를 타개할 대안으로 공공재건축을 내세우며 속도가 붙기 시작했다.
공공재건축은 정부가 2020년 8·4 대책을 통해 발표한 공급 대책 중 하나. 공공이 재건축 사업에 참여해 각종 규제를 완화하고 주택 공급을 기존 대비 1.6배까지 확대하는 사업이다. 특히 용적률 인센티브가 적용돼 층수를 최대 50층까지 허용하고 각종 인허가 기간을 단축시킬 수 있으며 분양가상한제를 적용받지 않는 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다.
사업성이 개선되는 것 외에 공공재건축이 신반포7차에 유리한 이유는 또 있다.
40층 → 49층 층수 상향도 추진하기
앞서 신반포7차는 신반포22차 그리고 인근의 한신공영빌딩 잠원사옥 부지와 합쳐 재건축하는 방안을 검토해왔다. 2019년 10월 조합은 서울시와 협의해서 기부채납 비율 20% 상향, 용적률 230%로 가닥을 잡았지만 당시 강남 집값을 잡는다는 명목 때문에 결국 서울시 인허가를 받는 데 실패했다.
신반포7차가 민간재건축 사업에 난항을 겪었던 이유는 한신공영 부지와도 연관이 있었다. 신반포7차와 한신공영 잠원사옥은 엄밀히 말하면 하나의 필지로 묶여 있다. 하지만 한신공영 부지는 공동주택을 지을 수 없는 상업용지다. 하나의 필지에 주거용지와 상업용지가 모두 있는 것이다.
만약 한신공영 부지를 포함해 신반포7차가 민간재건축을 하는 경우 기부채납 비율 10~15%, 용적률이 210%로 추가 용적률 인센티브가 없어진다. 신반포7차만 단독재건축한다면 용적률 250%를 받을 수 있지만 단지 규모가 옹졸해진다. 즉 통합재건축은 수익성이 떨어지고, 그렇다고 신반포7차만 추진하면 조합원 추가 분담금이 늘어나게 된다. 이런 복잡한 이유들 때문에 쉽사리 사업을 진행할 수 없었던 것으로 알려져 있다.
반면 공공재건축을 추진하면 얘기가 달라진다. 공공재건축을 추진하면 한신공영 부지를 포함해 해당 필지를 일괄적으로 ‘준주거지역’으로 용도 변경할 수 있다. 용적률은 500%까지 늘어나고 층수는 기존 35층 대신 40층까지도 지을 수 있다. 일반분양 물량이 늘어나니 조합원 분담금도 줄어든다. 신반포7차 재건축 단지는 현재 3종일반주거지역으로 320가구에 불과하고, 민간으로 사업을 추진하면 810가구까지 재건축할 수 있지만, 공공으로 추진하면 1045가구까지도 지을 수 있다. 이 가운데 일반분양은 471가구, 공공분양과 임대주택은 각각 127가구다. 새 단지에는 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드인 ‘아크로’가 적용될 예정이다.
마침 정부의 규제 완화로 재건축 부담금도 크게 낮아지면서 신반포7차는 아예 층수를 49층까지 높이는 방안까지 추진하기로 했다. 정비업계에 따르면 신반포7차는 지난해부터 40층이던 기존 층수 계획을 최대 49층까지 높이는 방안을 검토하기로 했다. 한 정비업계 관계자는 “시공사와 LH, 조합 등이 모두 참여한 회의에서 49층으로 층수를 높이는 방안이 안건으로 논의됐다”고 전했다.
공공기여액 부담금 산정서 제외
신반포7차 조합이 층수 제한 완화를 검토하고 나선 것은 그간 강남권 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌이었던 재초환 부담금 문제 등이 상당 부분 해소됐기 때문이다. 앞서 국토교통부는 재건축 부담금 합리화 방안에 공공임대와 공공분양 매각대금을 부담금 산정에서 제외하겠다고 밝혔다. 신반포7차의 경우 공공임대 방식으로 127가구, 공공분양 방식으로 127가구를 공급할 예정인데 이를 모두 매각하면 1270억원의 수익이 발생한다. 이를 개편안에 따라 모두 감면받으면 부담금이 크게 줄어들 수 있다.
잠원동 A공인중개사사무소 관계자는 “신반포7차는 아직 재건축 사업 초기 단계에 있기 때문에 준공일 기준으로 조합원 대다수가 10년 장기 보유 혜택을 누릴 수 있는 상황”이라며 “조합원 사이에서는 한신공영 부지의 종전 가치를 인정받는 등 개편안 혜택을 받으면 재건축 부담금이 크게 줄어들 것이라는 기대가 크다”고 전했다. A공인에 따르면 46평(전용 140㎡)을 소유한 조합원은 당초 최대 6억원가량 부담금을 낼 것으로 전망됐는데, 이 부담이 2억원대로 줄어들 전망이다.
재건축 부담금은 낮아진 반면 조합원이 돌려받을 이익은 더 늘어날 전망이다. 한국부동산원이 LH 의뢰를 받아 신반포7차 공공재건축 사업성을 분석한 자료에 따르면 신반포7차 35평을 보유한 조합원은 같은 면적(전용 84㎡)의 새 아파트를 분양받고도 추가 분담금 없이 5억800만원을 환급받는다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값으로 권리가액이 조합원 분양가보다 높으면 환급금이 발생한다.
같은 사람이 평형을 줄여 24평(전용 59㎡)을 신청하면 환급받을 금액이 9억9800만원에 달한다. 재건축 부담금을 내고도 이익이 남는 셈이다. 만약 현재보다 넓은 46평을 신청해 분양받는다면 각각 8800만원의 분담금만 내면 된다.
46평을 보유한 조합원도 분담금 없이 새 아파트를 분양받을 수 있다. 해당 조합원이 같은 평형을 분양받을 경우 4억9700만원을 환급받을 것으로 추정됐다. 51평 아파트를 신청하면 돌려받을 환급금이 2억5900만원이다. 가장 작은 24평을 신청하면 환급금은 15억8300만원으로 훌쩍 뛴다. 이는 2021년 12월 기준으로 분석해 비례율 95.01%, 권리가액 21억9300만원(35평), 27억7800만원(46평)을 각각 적용한 값으로 향후 정식 감정평가 결과와 사업 여건 등에 따라 달라질 수 있다. 만약 같은 아파트를 민간재건축으로 다시 지을 경우 46평형 소유주는 6억2300만원, 51평형 소유주는 8억5700만원을 추가로 내야 한다.
입지도 훌륭하다. 한강변에 가깝고 3호선 잠원역 역세권이다. 반포역·고속터미널역도 도보로 이용하고, 뉴코아아울렛과 신세계백화점 강남점, 잠원 한강공원이 가깝다. 반원초를 배정받는 학군이며 길 하나 건너면 경원중이 위치해 있다.
이런 장점 덕분에 프롭테크 스타트업 ‘다윈중개’가 국내 재건축 단지 사업성을 시뮬레이션해 점수화한 결과, 신반포7차는 한강맨션(127점)과 함께 전국에서 10번째(공동)로 사업성 높은 단지로 꼽혔다. 재건축 사업성 점수가 100점이면 조합원이 추가 분담금을 내지 않고도 기존 평형과 같은 아파트를 배정받을 수 있다는 의미다. 점수가 100을 넘기면, 같은 평형 아파트를 배정받고도 이익을 환급받는다는 뜻이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “공공재건축으로 사업 부담이 적어진 데다 최근 서울시가 층수 제한을 없애기로 한 덕에 사업성 점수가 높게 나온 것”이라고 평가했다.■
[본 기사는 매경이코노미 제2195호 (2023.02.08~2023.02.14일자) 기사입니다]
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