"진바닥 아직, 급락할 수도"...'강남 집값' 어디로 [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]
<앵커>

'권영훈의 집중탐구' 코너입니다. 집값이 대세 하락기에 접어든 가운데 올 들어 강남 아파트 가격이 반짝 회복세를 보이고 있습니다.

강남 집값 전망과 투자전략까지 살펴보겠습니다. 먼저, 이번 주 집값은 어떻게 됐나요?

<기자>

이번 주(1월 5주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.38% 떨어져 지난해 5월 이후 39주 연속 내림세입니다. 다만 낙폭은 올 들어 5주 연속 줄었습니다.

지역별로 세종이 -1%로 가장 많이 하락했고, 경기와 부산, 대구 순으로 내렸습니다.

이번 주(1월 5주) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.25% 떨어져 36주 연속 내림세입니다. 전국과 마찬가지로 낙폭은 5주째 줄어 회복세를 보였습니다.

지역별로 내발산·가양·등촌·마곡동 주요 단지 위주로 매물값이 떨어진 강서구가 가장 많이 하락했고, 금천구와 관악구, 강동구 순으로 내렸습니다.

지난주 전셋값 하락에 따른 역전세난을 전해드렸는데요. 다행히 이번주 전국 아파트 전셋값(-0.71%)은 전주(-0.75%)보다 낙폭이 줄었습니다.

서울(-0.96%)과 수도권(-1.01%), 지방(-0.43%) 모두 마찬가집니다.

<앵커>

오늘이 1.3 부동산대책이 나온지 정확히 한달된 날인데요. 규제완화 영향으로 집값이 올 들어 5주 연속 낙폭을 줄이고 있습니다. 특히 강남 아파트 가격이 상대적으로 회복세가 두드러지고 있다고 합니다.

과거 집값 상승기의 경우 강남이 가장 먼저 오르고, 서울과 수도권, 지방 순으로 확대됐고, 집값 하락기는 지방부터 내리다가 강남이 가장 늦게 하락한 경험으로 부터 강남 아파트 가격을 집값 바로미터라고 하는데요.

권 기자, 강남 집값 어떻게 될까요?

<기자>

앵커는 '강남불패'란 말 아시나요? '강남 집을 사면 절대 실패하지 않는다'란 의미인데 시장 분위기가 사뭇 달라지고 있습니다.

최근 1년간 아파트 가격이 많이 떨어진 단지를 보면 압구정현대 아파트가 13억원 떨어져 1위를 차지하는 등 강남3구 아파트가 4곳이나 포함됐습니다.

물론 절대값 자체가 높기 때문에 낙폭도 큰 건데요. 다만 '강남불패' 신화가 영원불멸하지 않을 것으로 보입니다.

그런데 올 들어 시장 상황이 달라졌습니다. 규제지역을 대거 해제한 1.3 부동산대책이 나온 이후 서울 지역에서 강남3구 아파트 가격이 상대적으로 낙폭을 많이 줄이고 있습니다.

지난해 강남 아파트 가격은 단지 마다 차이가 있겠지만 대략 30% 떨어졌는데요. 그러면서 집값 저점 인식이 생겨난 거죠.

거기에 정부 규제완화 조치가 기름을 부은 격인데 일부 급매물이 소화되고, 집주인들이 호가를 올리고 있습니다.

향후 금리 인상폭이 제한적이고 금리가 크게 오르지 않을 것이란 기대감 역시 집값 하락속도를 늦추고 있는 것으로 풀이됩니다.

여기에 매매심리를 나타내는 매매수급지수를 보면 4주 연속 개선되고 있지만 기준선인 100을 밑돌아 매수우위 시장을 이어가고 있습니다.

집값 상승기에서 매도자는 갑을 관계에서 '갑'이었지만 뒤바뀐 상황인데요. 쉽게 말해 지금 떨어진 가격에도 집을 사려는 사람이 많지 않다는 겁니다.

실제로 서울 아파트 거래량이 지난해 10월 역대 최저치를 보인 뒤 조금씩 증가세를 보이고 있는데요.

1월은 신고기한이 이달 말까지여서 거래 건수는 증가할 것으로 보이지만 예년과 비교하면 거래절벽 상태는 여전합니다. 다시 말해 표본이 적어 집값 향배를 논하기 쉽지 않다는 설명입니다.

전문가들은 "지난해 5월부터 집값이 떨어지면서 1차 바닥은 다졌지만 고금리, 전셋값 하락, 미분양 증가로 수요가 많지 않다"며 "집값은 2~3년간 L자형 침체, 횡보할 것"으로 내다봤습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 김인만 / 부동산경제연구소 소장

"(집값이)떨어지는 속도가 과거 2~3년 정도의 하락폭이었고, 규제완화 속도도 2~3년 빨랐기 때문에 1차 바닥 지지선은 확보한 것 같다. 바닥은 다졌다고 본다. 관건은 V자 반등을 하느냐, L자 침체로 가느냐인데 V자 반등으로 가기에는 역부족이다"

다른 전문가는 "역사적으로 아파트가격 사이클상 6개월만 하락한 적은 없다"며 "강남 아파트 가격이 추가하락은 물론 급락할 수 있다"고 경고했습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 이현철 / 아파트사이클연구소 소장

"지금 반등을 얘기하는 건 희망사항에 불과하다. 하락장이 5년 정도 지속될 가능성이 크다. 강남 아파트의 경우 고점대비 평균 40% 떨어질 것. 시간적으로 뒤늦게 떨어진다. 다른 지역은 완만하게 떨어지는데 강남 아파트는 급락할 수 있다"

때문에 강남3구와 용산구 규제지역 해제, 토지거래허가구역 해제, DSR 개편 등 규제완화 목소리가 적지 않은데요.

물론 부동산 문제가 금융권이나 실물경제에 악영향을 줄 수 있기 때문에 시장 상황이 더욱 나빠지면 해제될 것으로 보입니다.

다만 정부나 서울시가 집값안정을 지상최대 과제로 정한 만큼 투기가수요를 우려해 당장은 규제완화 조치를 기대하기 힘든 상황입니다.

전문가들은 '미분양 관련 대책'이 가장 빨리 나오고, 최악의 상황에서 '양도세 한시 면제' 조치가 가장 나중에 나올 것으로 예측했습니다.

<앵커>

그렇다면 내집마련 실수요자들은 어떻게 해야 할까요?

<기자>

앵커는 '산고곡심'이란 말 아시나요? 산이 높으면 골이 깊다는 의미인데 지난 정권 5년동안 집값이 크게 뛰었고 강남 아파트값은 더 많이 올랐죠.

이 기간 영끌(영혼까지 끌어모아 투자), 빚투(빚내서 투자)해 강남 집을 산 사람들은 요즘 밤잠을 설치실 것 같습니다.

현 정권 출범과 동시에 집값이 떨어지고 있어 그간 상승분을 반납하고 있는 모양샙니다.

앞으로 집값이 계속 떨어진다는 전망 속에 내집마련을 계획하는 분들은 어떻게 해야 할까요?

전문가들은 "결국 집값은 우상향할 것"이라며 "자금여력이 있다면 지금 가격 조정된 급매물을 사거나 2차 바닥을 확인한 뒤 매수에 나설 것"을 조언했습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 김인만 / 부동산경제연구소 소장

"1차 바닥은 확인했는데 2차 바닥은 1차 하락보다 하락폭이 제한적일거다. 지금 고점대비 30% 정도 하락했고, 2차 하락은 10~20% 정도 추가하락 가능성이 있기 때문에 실수요자라면 입지, 학군, 편의시설이 잘 갖춰 있고 가격이 고점대비 30% 정도 또는 그 이상 조정된 급매물이라면 내집마련해도 좋겠다"

다른 전문가는 "전셋값 움직임이 집값 방향성을 보여주기 때문에 전세가율 지표를 눈여겨봐야 한다"며 "집값 반등이 예상되는 5년 뒤 내집마련해도 늦지 않는다"고 말합니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 이현철 / 아파트사이클연구소 소장

"전세가격은 1~2년 하락하고, 이후 2년은 안정권에 있다가 3~4년 뒤 전셋값이 오를 것. 전셋값 움직임으로 인해 지금으로 부터 5~6년 정도 지나면 매매가격이 상승쪽으로 턴할 가능성이 높다. 실거주자들은 그 때 지나서 사면 된다"

<앵커>

'권영훈의 집중탐구', 여기까지 듣겠습니다. 권 기자, 수고했습니다.

권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr