부동산 연착륙에 총력전…다주택·영끌족 대출 규제도 푼다
정부가 부동산 규제를 또 푼다. 이번에는 대출을 중심으로 한 금융 관련 규제다. 이는 급락하는 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해서다. 급격한 집값 하락이 금융시장 위험 요인으로 작용한다는 판단도 작용했다.
다주택자 대출도 허용한다
이번에는 한 발 더 나갔다. 금융위는 문 정부에선 금기시했던 다주택자 대출 규제 완화까지 추가로 내놨다. 상대적으로 자금 여력이 풍부한 다주택자가 집을 살 수 있게 함으로써, 급격한 집값 하락을 막겠다는 의도다. 우선 현재는 대출이 불가능한 규제지역 내 다주택자 주택담보대출을 LTV 30%까지 허용한다. 문 정부 때 막아 놓은 주택임대·매매업자에 대한 주택담보대출도 ▶규제지역은 LTV 0→30% ▶비규제지역은 LTV 0→60%까지 올린다.
특히 금융위는 “가계부채 및 주택시장 상황을 봐가며, 1주택자 LTV도 추가로 완화하겠다”고 했다. 문재인 정부 이전에는 주택 수와 규제지역에 상관없이 LTV 70%를 일괄 적용했었다. 이번에 발표한 금융위 대책이 모두 시행된다면, 일부 다주택자 LTV 규제를 빼고 사실상 문 정부 이전 수준으로 대출 규제가 대폭 풀리는 셈이다.
‘영끌족’ 보증금 반환 대출 쉬워져
우선 보증금 반환 목적의 대출에 적용했던 투기·투기과열지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출한도(2억원)를 폐지한다. 이럴 경우 15억원 초과 아파트도 보증금 반환 대출을 LTV와 보증금 범위에서 자유롭게 받을 수 있다. 또 보증금 반환 대출시 9억원 초과 주택은 반드시 집주인이 전입해야 하는 의무 조항도 삭제한다. 또 다주택자도 다른 주택을 처분하지 않고도 임대보증금 반환 대출을 받을 수 있게 규제가 풀린다. 금융위 관계자는 “문 정부 당시 부동산 대출을 조금이라고 줄이고자 만든 규제인데, 현재는 불필요해 규제를 과거 수준으로 정상화하는 것”이라고 설명했다.
전세대출 부담도 줄인다. 우선 낮은 수준의 고정금리로 지원하는 전세자금 대출상품을 조만간 출시한다. 또 현재 전세대출보증을 받을 수 없었던, 부부합산소득 1억원 초과 1주택자와 시가 9억원 초과 1주택자도 보증이 가능해진다. 전세보증을 받으면 대출 규모 커지고 금리도 싸진다. 다만 ‘갭투자(전세를 끼고 집을 구매하는 것)’ 확대를 막기 위해 다주택자와 투기·투기과열지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 1주택자는 여전히 보증제한을 받는다.
DSR 규제는 유지…적용 시점 한시 조정
다만 기존의 빚을 갚기 위한(대환) 대출은 DSR 적용 기준시점을 대환 시점이 아닌 대출 시점으로 1년간 한시 적용한다. 최근 금리 상승에 원리금 상환액이 늘어난 점을 고려해 DSR 규제를 강화 전 기준으로 적용하겠다는 의미다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “고금리 상황에서는 이렇게 규제를 푼다고 해도 대출을 늘리기 쉽지 않기 때문에 부동산 시장이 갑자기 반등하긴 어려워 보인다”면서도 “다만 규제 완화로 여력이 있는 다주택자 매매를 유도하면 부동산 가격 안정에 어느 정도 효과를 거둘 순 있을 것”이라고 했다.
부동산PF 지원 및 부실사업 정리 추진
정부는 최근 채권시장 불안 원인이었던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대책 등 금융시장 안정 방안도 함께 발표했다. 부동산PF는 정상 사업장과 부실 사업장을 나눠 대응한다. 사업성이 좋은 정상 사업장은 보증 지원을 통해 브릿지론(시행사가 본PF를 시작하기 전 토지 계약금 등을 대출받는 것)의 본PF 전환, PF-ABCP(자산유동화기업어음)의 장기대출 전환을 유도한다. 또 채권안정펀드 등을 통한 자금 지원도 할 계획이다.
부실 우려가 있는 사업장은 대주단을 통해 자율적 사업장 정리를 유도한다. 또 한국자산관리공사(캠코)를 중심으로 ‘부실PF 매입·정리 펀드’를 조성해 사업장 정상화도 지원한다. 이 밖에 금융시장 안정 위해 40조원 이상 시장안정프로그램도 가동한다.
기업 부실이 금융권으로 전이되는 것을 막기 위해 10억원 이상 소규모 기업 워크아웃을 위한 신용위험평가대상도 확대한다. ‘기업구조혁신펀드(1조원)’도 조성, 캠코의 자산 매입 후 임대 프로그램(Sale&Lease Back) 등과 연계해 부실기업 재기를 돕는다. 은행권에는 특별대손준비금 적립 요구권을 신설해 기업부실을 금융권이 흡수할 수 있는 능력을 높일 예정이다.
김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr
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