강남3구?용산 빼고 전지역 규제지역 완화...전매제한도 대폭 축소 [Estate]

올해 바뀌는 부동산제도 핵심정리
분양가 12억 원 넘어도 중도금 대출 가능

정부가 부동산 규제를 대폭 완화하기로 했다. 주택시장 경착륙을 막고 거래 활성화를 이끌겠다는 취지인데 얼마나 효과를 낼지는 미지수다. 국토교통부는 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 등 4곳을 빼고 나머지 지역 규제를 해제하기로 했다.

둔촌주공 입주 전 분양권 거래 가능

국토교통부는 지난해 6월 지방을 시작으로 인천, 경기도 일대 규제를 풀었다. 서울 25개구 전체와 경기도 과천, 하남, 광명, 성남(분당, 수정구) 등이 투기과열지구, 조정대상지역으로 남아 있었다.

정부가 이번에 규제지역을 대거 해제한 것은 대부분 지역에서 더 이상 투기 수요가 몰리거나 집값이 급등할 가능성이 낮다고 판단했기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가는 7.2% 하락했다. 노원구 하락 폭이 12.01%로 가장 컸고 도봉구(-11.8%), 성북구(-10.27%)도 10% 넘게 떨어졌다. 경기도에서는 광명시 아파트값이 15.41% 떨어졌다.

거래도 뚝 끊겼다. 서울 아파트 거래량은 지난해 10월 기준 900건 안팎에 그쳐 월간 기준 역대 최저치를 기록했다. 다만 서울 강남3구와 용산구는 상대적으로 하락 폭이 크지 않아 규제지역을 유지하는 것이란 분석이다. 지난해 강남구와 서초구 아파트값은 각각 4.28%, 2.41% 떨어졌다. 용산구 하락 폭은 4.72% 수준이다.

규제지역이 본격적으로 도입된 시기는 문재인정부 초기인 2017년 8.2대책 때다. 당시 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 묶었고, 강남권 등 11개구는 투기지역으로 지정했다. 규제지역에서 해제되면 50%인 주택담보대출비율(LTV) 규제가 70%로 완화된다. 이와 함께 정부는 분양가 12억 원이 넘는 청약 당첨자도 중도금 대출을 받을 수 있도록 했다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(12억 원)을 폐지하기로 했다. 중도금 대출 보증 인당 한도(5억 원)도 사라진다.

전매제한 기간도 대폭 줄어든다. 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 바뀐다. 수도권은 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다. 이에 따라 과밀억제권역에 위치한 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 둔촌주공 입주 예정일은 2025년 1월로 입주 전에도 분양권을 팔 수 있게 된다.

또한 앞으로는 다주택자도 계약 취소분 등 일명 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약에 참여할 수 있게 된다. 1주택자 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지돼 기존 주택을 팔지 않고도 아파트를 분양받을 수 있다. 기존에 청약에 당첨돼 처분 의무가 있는 당첨자도 소급 적용을 받을 수 있다.

정부가 부동산 규제를 대거 완화하면서 서울시도 토지거래허가구역 해제에 나설지 관심이 쏠린다. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 매매만 가능해 전세를 끼고 집을 살 수 없다. 주택을 매매할 때 기초자치단체장 허락을 받아야 한다. 서울 강남구 삼성, 청담, 대치동과 송파구 잠실동 등이 지정돼 있다.

정부가 부동산 규제를 대거 해제하면서 얼어붙은 주택시장에 숨통이 다소 트일 전망이다. 양도세 등 세금 중과가 사라지는 데다 대출 규제도 풀려 매수 수요가 점차 몰릴 것이라는 기대가 크다. 하지만 시장 분위기를 반전시키기에는 역부족이라는 분석도 나온다. 기준금리 인상으로 대출금리가 최대 8%까지 치솟아 수요자들이 주택 구매에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 부동산업계 관계자는 “이번 규제 완화로 ‘노도강(노원, 도봉, 강북구)’ 등 서울 강북권 집값 하락세를 막는데 효과를 내겠지만 당장 거래가 살아날지는 미지수다. DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 완화가 변수”라고 진단했다.

글 김경민 『매경이코노미』기자 자료제공 한국부동산원