[퍼즐] 2023년 내 집 마련 계획있다면 반드시 알아둘 것

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[퍼즐] 부동산 트렌드 NOW(7)

2023년 달라지는 부동산 제도의 핵심은 거래부담을 줄여 매물이 출현할 수 있도록 함과 동시에 이를 받아줄 수 있는 수요를 확보함으로써 부동산 시장이 다시금 정상적으로 돌아갈 수 있는 기틀을 마련했다는 점이다. 이를 위해서는 다주택자의 역할이 매우 중요해진다. 즉 그간 투기세력으로 낙인 찍혀 온갖 규제의 타깃이 되었던 다주택자의 순기능을 인정하고 거래 주체의 역할을 강화했다는 점이 정부 정책의 가장 큰 변화라 할 수 있다.

여기에 그치지 않고 주거안정 특례보금자리론 운영, 생활안정∙임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화 등 자금경색을 해소해 시장 위험을 차단하고 시장 안정을 꾀한다. 취득세와 양도세 등 일부 제도는 규제 폐지가 아닌 완화라는 점에서 아쉬움이 남지만, 이 역시 점진적으로 폐지 수순을 밟아갈 것으로 기대된다. 이번 칼럼에서는 올해 달라지는 부동산 주요 내용을 살펴보고 향후의 부동산 시장 행보를 예측해보고자 한다.

사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지. [뉴스1]

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(1) 거래부담 완화

다주택자와 실수요에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제가 정상화된다. 먼저 다주택자에 중과 적용됐던 취득세가 완화된다. 종전 8~12%의 취득세가 2주택자까지는 1주택자 기본세율과 동일한 1~3%, 3주택자는 4%(조정대상지역은 6%), 4주택 이상과 법인은 6%의 세율이 적용된다.

또 양도세 중과 유예기간이 오는 5월 9일까지 적용될 예정이었으나, 2024년 5월 9일까지 1년 연장된다. 다주택자는 중과세율보다 20~30%P 낮은 기본세율로 주택 거래가 가능해진다. 현재는 유예에 그치고 있으나 오는 7월 세제개편안을 통한 근본적 개편안을 마련할 것으로 명시하고 있어, 궁극적으로 양도세 중과는 폐지 수순을 밟을 것으로 전망된다.

단기 보유한 분양권과 주택, 입주권에 대한 양도세도 인하된다. 주택거래 활성화의 일환으로 1년 이내 단기로 보유한 부동산을 매각할 경우 종전 70%에서 45%로 낮춘 세율이 적용된다. 보유기간이 1년 이상 2년 이내라면 양도 시 적용되던 60%의 세율 역시 폐지되어 기본세율이 적용된다.

또한 다주택자가 규제지역 내의 주택 매입 시 주택담보대출이 금지됐지만 주택담보인정비율(LTV) 기준 30%까지 허용된다.

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(2) 임대차 시장 안정

임대차 시장에서도 많은 부분이 바뀐다. 우선 건설임대사업자에게만 주어지는 혜택이 매입임대사업자에게도 확대 적용되며, 등록임대주택사업에서 소외되던 아파트에 대한 혜택도 부활한다. 전용면적 85㎡ 이하 취득가액 6억(지방 3억) 이하 아파트도 임대주택 등록이 가능해지며, 면적에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 50% 취득세가 감면된다.

조정대상지역 내 매입임대 등록 시 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제 혜택도 부활한다. 의무임대기간을 기존 10년에서 15년으로 연장할 경우 추가 인센티브를 적용, 수도권 9억(지방 6억) 이하 아파트까지 세제혜택이 가능해진다. 등록임대사업자 담보대출도 일반 다주택자보다 높은 수준으로 확대 추진할 방침이다.

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(3) 세제 개편 및 기타 제도 변경

종합부동산세

종합부동산세 기본공제금액이 12억으로 상향되고, 다주택자의 경우도 종전 6억에서 9억으로, 부부 공동명의 1주택의 경우 종전 12억에서 18억으로 상향된다. 기본세율은 일반 0.6~3%에서 0.5~2.7%로 낮아지며, 공시가격 합산 24억이 초과하는 고가 3주택자에 대해서만 중과가 적용되나 중과세율 역시 종전 1.2~6%에서 1.2~5%로 조정된다. 공정시장가액 비율은 현행 60%에서 80%로 조정되는데 이 때문에 실제 체감되는 종부세 감소 효과는 크지 않을 수 있다.

세부담이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해 2주택의 경우 150%, 3주택 이상에 300%가 적용되던 세부담 상한을 150%로 일원화한다. 만 60세 이상 고령자 또는 5년 이상 장기보유한 1세대 1주택자의 경우 총급여 7000만원 이하로 종부세 100만원이 초과하는 경우 상속, 증여, 양도 시 납부유예 적용이 가능하다. 2022년부터 적용 시행한 일시적2주택, 상속주택, 지방의 공시가 3억 이하 저가주택 등에 대해 주택수 합산 배제하는 과세특례는 그대로 유지되며, 1세대 1주택 판정시에는 배제되지만 금액은 합산된다.

임대소득세

주택가격이 상당 부분 상승조정 되었음에도 종전과 동일한 기준이 적용되던 고가주택의 기준이 종부세 공제금액과 동일한 12억으로 상향된다(종전 9억). 1주택 고가주택 보유자의 월세 임대소득 과세기준도 이와 동일하게 12억이 적용된다. 소형주택 10년 이상 장기 임대사업시 1호 75%, 2호 25% 적용되는 세액감면을 종전 2022년 말에서 2025년까지 연장 시행한다.

월세 세액공제율도 종전 10%(급여 5500만원 미만 12%)에서 12%로 확대한다(급여 5500만원 미만 15%). 무주택 근로자가 차입한 주택임차자금은 공제율 40%를 적용하고, 원리금 상환액 공제한도도 기존 300만원에서 400만원으로 확대 적용한다.

서민의 세부담 완화를 위해 과세표준 구간 금액도 조정된다. 종전 1200만, 4600만원이었던 구간을 1400만원, 5000만원으로 확대하여 1400만원 이하 6%, 1400만원 초과~5000만원 이하 15%, 5000만원 초과~8800만원 이하 24% 등의 세율이 적용된다.

양도소득세

앞서 언급한 바와 같이 양도세 중과배제가 1년 연장되어 2024년 5월 9일까지 적용되며, 분양권·입주권의 단기 양도세는 1년 미만 45%, 1년 이상은 일반세율이 적용된다. 2022년 말까지 적용 예정이었던 민간건설임대주택 장기보유특별공제 70% 특례(10년 이상 임대, 임대료 상한 5%) 및 공공매입임대주택용 토지 양도세 10% 감면안은 2024년 말까지 연장된다. 농어촌주택 및 고향주택에 대하여 주택수 합산 배제하는 특례 역시 기준시가를 종전 2억에서 3억으로 확대(한옥 4억)하고 2025년 말까지 연장된다.

증여세

증여의 경우 취득세 기준이 변경된다. 개별·공동주택가격 등 시가표준액을 적용하던 것을 2023년부터는 매매, 감정, 경매 등 시가인정액을 적용하게 되어 종전보다 높은 평가액이 적용된다. 부당행위 계산 적용기간인 이월과세 기간이 종전 5년에서 10년으로 변경된다. 기존에는 증여 후 5년 내 양도 시 증여자 취득가액 기준으로 양도차익을 계산하던 것을 10년까지 확대 적용하는 것으로, 그만큼 종전대비 증여 활용 부담이 커질 전망이다.

재건축

재건축의 경우 가장 큰 걸림돌이었던 안전진단 기준이 달라진다. 구조안전성 50%→30%, 주거환경 15%→30%, 설비노후도 25%→30%, 비용편익 10% 등 평가항목 배점 비중을 개선하고 지자체의 자율적 판단 기준도 마련해 보다 빠른 사업 추진이 가능해질 전망이다. 조건부재건축의 점수 범위도 종전 30에서 45로 조정하여 45점 이하일 경우 바로 재건축이 가능하도록 개선된다.

청약

미계약분이나 부적격자가 생긴 경우 해당 주택에 대하여 시행하던 무순위청약 조건이 변경된다. 기존에는 당해지역에 거주하고 있는 무주택자만 가능했으나, 이 중 거주지역 요건이 폐지되어 무주택자라면 누구나 참여할 수 있도록 대상자격이 완화된다. 미계약분이 발생했을 경우 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편을 감안, 본청약 후 60일이 지나면 파기해야 했던 예비당첨자 명단을 180일까지 보유할 수 있으며, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대된다. 실수요지만 가점 경쟁력이 낮아 당첨이 어려운 신혼부부나 청년을 고려해 100% 가점제가 적용되던 85㎡ 이하 청약에도 추첨제가 도입된다.

이 외에도 실거주와 분양권 전매제한 규제, 조정대상지역 내 양도소득 비과세 요건 중 하나인 2년 거주 등은 내년 초 완화 방안을 마련할 예정이며, 일부 구체적인 시행 시기가 확정되지 않은 내용도 있는 등 상당히 많은 부분이 바뀔 전망이다.

몇 차례에 걸친 부동산 대책 발표로 시장이 기민하게 반응하는 가운데 벌써 바닥다지기를 마무리한 듯한 모습을 보이는 지역도 일부 나타나고 있다. 정부의 정책이 시장 반응을 살펴 진중하게 속도 조절을 하는 만큼 일시적인 효과에 그치지 않고 부동산 침체기에 활기를 불어넣을 마중물이 되기를 기대해 본다.

김윤희 하나은행 부동산투자자문센터 부동산 팀장 puzzletter@joongang.co.kr