부채비율 90% 넘는 깡통주택...전세대출 보증한도 확 줄인다

부채비율 90% 이하 주택은 기존 80% 유지

(HUG 제공)

주택도시보증공사(HUG)가 부채비율이 90%를 초과하는 주택의 전세대출 보증한도를 60%로 하향 조정한다. 보증금이 주택 가격을 초과하는 이른바 ‘깡통주택’에 대한 전세계약을 사전에 차단해 임차인을 보호하려는 취지다.

HUG는 1월 16일부터 접수하는 신규 전세대출 보증신청 중 부채비율이 90%를 초과하는 주택에 대해서는 보증한도를 기존 80%에서 60%로 20%포인트 하향 조정해 적용한다고 밝혔다. 부채비율이 90% 이하인 주택은 원래대로 80%까지 보증이 가능하다. 또 기한 연장 갱신 또는 증액 갱신은 기존 규정을 적용받는다.

부채비율은 주택 담보권 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다. 부동산 업계에서는 이 비율이 80%가 넘을 경우 깡통주택 위험이 있는 것으로 간주한다.

HUG의 전세금안심대출보증은 임차인의 전세보증금 반환과 더불어 금융기관에 전세자금대출 원리금 상환을 함께 책임지는 보증 상품이다. 이 상품을 취급하는 시중은행은 국민·신한·우리·NH농협·KEB하나·부산·기업·수협은행이다.

이번 조치는 최근 전세 사기 문제가 연이어 터지는 가운데 깡통전세 우려가 비교적 크다고 판단되는 주택의 보증한도를 줄여 건전성을 관리하려는 취지다. 최근 ‘빌라왕’ 등으로 인한 전세 사기 피해가 속출하면서 HUG의 전세보증금 반환보증 사고액도 크게 늘고 있기 때문이다.

HUG 관계자는 “깡통전세로부터 임차인을 보호하고 전세 시장을 정상화하기 위해 보증한도를 낮추게 됐다”고 강조했다.

HUG의 ‘부채비율 구간별 전세보증 가입 및 사고 현황’ 자료에 따르면 HUG 전세금 보증 가입 실적 중 부채비율 90% 초과 주택 비중은 2018년 17%에서 2019년 18.4%, 2020년 22.4%, 2021년 26.3%를 차지해 해마다 증가하는 모습을 보이고 있다.

한편, 2022년 HUG가 집주인을 대신해 돌려준 대위변제액은 9241억원으로 역대 최대치를 기록했다. 2019년 2836억원에서 2020년 4415억원, 2021년에는 5040억원으로 빠르게 증가했는데 2022년은 2021년(5040억원) 대비 무려 83.4% 급증했다. 일각에서는 HUG의 재무건전성이 크게 악화돼 보증 보험 운용이 중단될 수 있다는 우려를 제기하기도 했다.

실제 HUG의 재정건전성을 나타내는 자기자본 대비 보증금액 비율(보증배수)은 빠르게 증가하면서 2024년에는 법정 한도(60배)를 초과할 가능성이 높다. HUG의 보증배수는 2021년 49.2배에서 2022년 9월 기준 52.2배로 상승했다. 올해는 59.7배까지 높아질 것으로 예상된다.

주택도시기금법에 따르면 HUG의 보증금은 자기자본의 60배를 초과하지 못하기 때문에 HUG 추정치대로 보증배수가 늘어날 경우 2024년에는 전세금반환보증을 비롯한 보증상품 운영이 중단될 수 있다. 따라서 정부에서는 증자 등을 통해 HUG의 재정건전성을 확보하는 방안을 고려하고 있다.