[ESTATE] ‘강남불패’ 옛말...수억 원씩 뚝뚝

2022년 부동산 시장 돌아보니

2022년 주택 시장은 한 해 내내 침체 양상을 이어갔다. 전국 대부분 지역 집값이 떨어지면서 주요 지표가 하락세를 보였다.

금리 인상에 집값 하락세 지속될 듯

부동산 플랫폼 직방이 한국부동산원 통계를 분석한 결과 2021년 말 대비 2022년 11월 아파트값은 전국 2.02%, 수도권 2.49%, 지방은 1.57% 떨어졌다. 세종 집값이 12% 떨어져 낙폭이 가장 컸고 인천, 대전, 울산, 대구는 5% 이상 하락했다. 서울도 4.9% 떨어졌다.

매매수급지수도 최악으로 치달았다. 한국부동산원에 따르면 2022년 12월 셋째 주(19일 기준) 전국 아파트 매매수급지수는 71로 전주(72.1) 대비 1.1포인트 하락했다. 2012년 7월 한국부동산원이 수급지수를 조사하기 시작한 이래 가장 낮은 수치다. 서울 아파트 매매수급지수 역시 64로 5월 셋째주 이래 7개월 연속 하락했다. 매매수급지수가 100보다 낮은 것은 시장에서 매수세보다 매도세가 우위라는 의미다.

서울 곳곳에 수억 원씩 떨어진 실거래 사례가 속출하는 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 최근 22억7600만 원에 실거래됐다. 2021년 11월 신고가(32억7880만 원) 대비 10억 원 넘게 떨어진 금액이다. 인천 송도국제도시에는 고점 대비 ‘반토막’난 거래도 수두룩하다. 인천 연수구 ‘더샵송도마리나베이’ 전용 84㎡는 최근 6억 원에 주인을 찾았다.

2022년 2월까지만 해도 12억4500만 원에 신고가 거래됐지만 불과 몇 개월 만에 6억 원 넘게 떨어졌다. 주택 거래도 연일 감소세다. 2022년 들어 10월까지 전국 아파트 매매거래량은 26만2000여 건으로 전년 동기(66만9000건) 대비 60.8% 줄었다. 2006년 관련 통계 집계를 시작한 이래 최저 수준이다.

서울, 수도권 아파트 매매가가 급락하면서 새해 집값 전망에 관심이 쏠린다. 사진은 수도권 아파트 전경(매경DB).

집값이 떨어지고 거래가 급감한 것은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 대출 규제에 기준금리 인상이 겹친 탓이다. 정부가 뒤늦게 다주택자 규제 완화 방안을 쏟아냈지만 별다른 효과가 없었다. 정부는 조정대상지역 2주택자 취득세 8%를 1주택자와 동일하게 1~3%로 낮추기로 했다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4% 세율을 적용한다.

2023년 5월9일로 끝나는 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2024년 5월까지 1년 연장된다. 주택 거래 활성화를 위해 조합원 입주권, 분양권 취득 후 적용하는 양도세율도 1년 미만 70%에서 45%로 낮춘다. 규제지역에서 원천 봉쇄된 다주택자 주택담보대출은 주택담보인정비율(LTV) 30%까지 허용하기로 했다.

정부가 과감한 규제 완화책을 쏟아냈지만 시장 분위기는 싸늘하다. 새해에도 기준금리 인상 기조가 이어지는 데다 아파트 입주물량이 급증해 집값 하락 폭이 커질 것이란 비관론이 팽배하다. 새해 전국 아파트 입주물량은 35만2031가구로 2022년(33만2560가구)보다 5.9%가량 늘어난다. 이 중 수도권 입주물량이 17만9803가구로 전체의 절반 이상을 차지한다.

주요 연구기관 전망치도 대체로 비관적이다. 주택산업연구원은 새해 전국 아파트값이 5%, 서울은 4% 떨어질 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원도 새해 전국 주택 매매가격이 2.5%, 수도권은 2% 하락할 것으로 예상했다.

부동산업계 관계자는 “2022년 집값 하락 폭이 워낙 커서 바닥을 치고 반등할 것이란 기대심리도 있지만 악재가 많다는 점이 변수다. 경기 침체 우려가 큰데다 금리 인상 기조도 지속되는 만큼 새해에도 집값이 하락세를 이어갈 것”이라고 말했다.

글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB