부동산 PF 위기 대응 대책의 방향은? [서진형의 부동산포커스]

최근 정부관계자는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 관련 금융에 대한 우려가 커지고 있다면서 금융권이 주도적으로 해결해 나간다는 자세로 리스크가 현재화되고 확산하지 않도록 함께 힘을 모아 달라고 요청하였다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

최근 정부관계자는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 관련 금융에 대한 우려가 커지고 있다면서 금융권이 주도적으로 해결해 나간다는 자세로 리스크가 현재화되고 확산하지 않도록 함께 힘을 모아 달라고 요청하였다. 물론 정부에서 특별히 요청하지 않아도 부동산 PF와 관련된 금융기관이나 건설업계는 이미 리스크관리에 초비상일 것이다. 따라서 정부에서는 이러한 선언적 대책보다는 구체적이고 섬세한 부동산 PF 위기 대응 대책이 필요하다.

부동산 PF는 아파트·오피스텔·상가 등 부동산 개발사업을 할 때 기대수익을 보고 단위 사업의 사업성을 담보로 사업비를 대출해 주는 금융투자기법이다. PF 대출을 해준 금융기관은 부동산개발 사업이 실패하게 되면 대출금을 회수하지 못하고 대출금을 떼이게 되면 재무건전성이 급격하게 나빠지게 된다. 한국은행에 따르면 지난해 3분기 기준 금융권의 PF 대출 규모는 140조 6000억원으로 집계되고 있다. 이는 금리가 역대 최저 수준으로 하락한 영향이 컸다. 이러한 PF 대출은 개발한 부동산이 분양되지 않으면 대출금에 대한 회수가 어렵다.

금리가 낮고 부동산시장이 호황일 때에는 부동산 프로젝트의 성공 가능성이 높기 때문에 부동산 PF가 매력적인 자금운용의 수단이었다. 그런데 글로벌경제의 위기와 고금리로 인하여 부동산경기가 하락하면서 금융기관에서 대출해 준 부동산 PF대출이 부실로 돌아올 수 있다. 역사는 반복되고 있다. 2011년 저축은행 부실사태가 다시 올수도 있다. 정부도 이러한 심각성을 인식하고 부동산 PF 연착륙 대책들을 마련하고 있지만 다음과 같은 방향으로 전략적인 접근이 필요하다.

첫째, 무조건적 보증지원보다는 사업성이 있는지 철저한 심사를 통하여 우량사업장에 대해서만 지원을 하는 운영의 묘를 살려야만 한다. 정부에서는 기존 PF 대출 보증의 발급 규모를 확대하고, 기존 PF 대출을 상환하기 위한 PF 보증 제도를 새로 도입한다는 계획이다. 그리고 준공 전 미분양 사업장의 건설자금 조달을 지원하기 위해 미분양 PF 보증제도도 신설한다는 것이다.

건설업계입장에서는 PF 대출이 원활하게 이뤄지도록 정부에서 보증규모를 확대해 주면 대환영일 것이다. 그러나 HUG 등에서 보증을 해주면 해당 PF가 부실화되었을 때 국민의 세금으로 충당하여야 한다. 민간사업자나 금융기관의 사업리스크를 결국 국민의 세금으로 해결해야 하는 문제가 발생한다. 부동산 PF사업은 부지매입단계, 인허가 단계, 착공단계, 분양단계, 입주단계의 순으로 진행된다. 시행사는 부지매입단계에서 브리지론으로 자금을 조달한다. 브리지론은 부동산 개발 PF사업 초기에 토지를 매수하기 위하여 사용하는 자금으로 본 PF 이전 사업에 투입되는 금융을 통칭한다.

통상 사업시행자는 약 5% 정도의 자기자본과 브리지론 등을 통하여 부지를 매입하게 되는데 금융기관에서는 본 사업의 사업성을 담보로 대출을 해주고, 담보의 확실성이 부족하기 때문에 고금리의 이자를 받는다. 결국 금융기관도 고수익을 위하여 리스크를 부담하는 대출이다. 따라서 금융기관도 사업성을 잘못 평가한 책임이 있다. 결국 정부에서도 PF사업의 리스크를 관리할 책임이 있지만 금융기관도 일정부분 책임을 부여하는 제도적 장치가 필요하다. 이제까지 PF대출을 통하여 고수익을 얻은 금융기관도 대출부실의 책임을 져야 한다.

둘째, 아파트 PF사업과 비아파트 PF사업에 대한 투트랙 대응전략이 필요하다. 아파트 PF사업은 부실화가 되어도 해결할 수 있는 방안이 다양하다. 주택은 임대수요로 인하여 임대주택으로 전환할 수 있고, 정부에서도 주거복지의 측면에서 임대수요가 있는 단지는 저렴한 가격에 매입하여 영구임대주택으로 활용하는 방안도 있다.

그러나 비아파트 PF사업으로 분류되는 오피스텔, 지식산업센터, 물류센터, 데이터센터 등은 정부에서 지원하는데 한계가 있다. 따라서 현재 아파트 PF사업의 부실화에 대한 대책은 마련되고 있지만, 비아파트 PF사업에 대한 대응책은 부족한 측면이 있다. 물론 아파트 PF사업의 부실화는 많은 민원제기의 우려가 있고, 비아파트 PF사업의 부실화는 그렇지 못한 측면이 있어 소홀할 수 있지만 아파트 PF 부실화의 뇌관보다 비아파트 PF사업의 부실이 먼저 터질 가능성이 있다. 따라서 비아파트 PF사업의 부실에 대한 대응책도 마련하여야 한다.

올해도 부동산시장은 한파가 계속될 수 있다. 정부의 대책은 문제가 발생하기 전에 마련하여야 하고, 대책에 따른 실효성과 형평성 그리고 공정성의 측면에서 문제가 없는지 철저히 분석하여 실행하여야 할 것이다.

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글/서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)