[부동산리뷰⑦] 매매가격 따라 동반 하락하는 전셋값, 언제까지?

매매-전세 동반 하락 이례적…가격차 역대 최대
“매수 전환 동력 약해, 이르면 하반기 전세값 하락 줄어들 전망”

지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 매매와 전세 가격 차는 2159만원으로, 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다.ⓒ뉴시스

최근 아파트 매매가격과 전세가격이 동반 하락세를 보이고 있다. 시장에서는 집을 구입하지 않는 사람들이 전세에 남게 되면 전세 부족으로 전셋값이 오르는 게 일반적이지만, 동반 하락은 매우 이례적인 현상이라고 분석했다.

13일 KB부동산 월간시계열 전세가격 지수 변동률을 살펴보면 지난해 수도권 전세가격지수 변동률은 6.54% 하락한 것으로 나타났다. 매매가격지수가 4.91% 하락한 것과 비교하면 꽤 높은 수준이다. 이 가운데 경기는 6.96% 떨어지며 전세하락폭이 가장 컸다.

전문가들은 전세시장의 큰 변수로 금리 인상과 입주물량을 꼽았다.

지난해 1.25%로 출발했던 기준금리는 같은 해 11월엔 3.25%를 기록했다. 시중 주요은행 금리에 따르면 전세자금대출도 지난해 1분기경 3.45~4.78% 수준에서 4분기에는 5.93~7.51%까지 치솟았다. 현재는 소폭 낮아진 상황이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “금리가 크게 오르면서 전세대출 비용 증가로 상대적 부담이 적은 월세로 수요자들이 대거 이동하며 전셋값이 하락했다”며 “여기에 더해 이전 정부 때 시행됐던 계약갱신청구권의 1회 사용 물건들이 인상된 전셋값이 반영되지 않은 채 거래되면서 하락한 영향”이라고 풀이했다.

또 내년에는 올해보다 약 26.5% 줄어든 13만4000가구가 입주할 예정이다. 부동산인포 집계 결과, 올해 수도권 입주물량은 18만2521가구로 지난해(17만4,203가구) 대비 4.8% 증가했다.18만가구가 넘은 것은 2020년(18.8만가구) 이후 3년만이나, 내년에는 또 다시 입주물량이 줄어들게 된다.

그는 “입주물량이 많을수록 전셋값 약세는 불가피하다. 특히 평년보다 물량이 많은 곳들은 적어도 해당 시점은 약세가 이어질 수밖에 없다”며 “때문에 분양을 받아 놓고 잔금마련 등에 어려움을 겪는 수요자들로 인해 매매시장도 어려움이 따를 수 있다”고 말했다.

그러면서 “지난해 수차례 인상됐던 금리는 올해 인상 횟수, 폭은 제한될 가능성이 높은 만큼 전세대출 금리도 시간이 갈수록 점차 안정화 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 전세쪽 수요도 조금씩 증가할 것”이라며 “이르면 하반기, 늦으면 입주물량이 감소하는 내년 상반기에는 전세가격 하락이 줄고, 상승 전환하는 곳이 나올 수 있을 것”이라고 전망했다.

한편, 지난해 말 기준 서울 아파트의 매매가격과 전세가격 간 격차는 역대 최대 수준으로 벌어졌다.

갱신권 사용과 월세 전환으로 전세입자를 구하기 어려워진 집주인들이 가격을 내린 매물을 잇따라 내놓으면서 전세 시세가 큰 폭으로 하락했기 때문으로 분석된다.

부동산R114가 지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 매매 및 전세가격을 조사한 결과, 각각 4235만원, 2076만원으로 조사됐다. 이에 매매와 전세 가격 차는 2159만원으로, 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “지금은 매매-전세간 가격 차가 크게 벌어진 데다, 집값 하락 전망이 우세해 전세입자들의 매수 전환 동력이 약한 상황”이라며 “정부가 강남3구와 용산을 제외한 규제지역을 해제하고 금융 지원, 재건축 안전진단 개선 등 정비사업의 족쇄를 푸는 등 전방위적 규제 완화에 나섰지만 고금리와 실물경기 침체 우려가 커 매수심리가 회복되는 데에는 시간이 더 소요될 전망”이라고 했다.