보증보험 가입주택 절반 이상이 ‘깡통주택’...세입자 보호 위해 집주인 체납 국세 열람 검토

보증보험 가입 주택 중 54%는 부채비율 80% 넘는 ‘깡통주택’
HUG가 대신 갚은 보증금은 83.4% 늘었지만 회수금은 21%에 그쳐
4월부터 세입자가 직접 집주인 국세 체납액 열람 가능할 전망

(출처=연합뉴스)

임대보증금 보증보험에 가입한 임대사업자 보유 주택 중 절반 이상이 이른바 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높은 집이 그만큼 많다는 뜻이다.

8일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료에 따르면 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936가구, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090가구다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화된 2020년 8월 18일부터 지난해 11월 말까지 가입 주택을 집계한 수치다.

임대사업자 보증보험 가입 주택 70만9026가구 중 54%인 38만2991가구는 집주인 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 것이다.

부채비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 ‘깡통주택’으로 칭한다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격 자체가 전세보증금보다 낮아지면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만8158가구)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 경기(60.6%), 인천(60%) 순으로 높았다.

서울(59.1%)과 경기(60.6%) 역시 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택 비중이 만만찮게 높았다. 특히, 서울 강서구는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 79%(1만22가구)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다.

(주택도시보증공사 제공)

보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하면, HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내주게 된다. HUG는 이후 임대인에게 이를 청구하지만, 최근 빌라왕 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 그 손실은 고스란히 공기업인 HUG가 보게 된다.

지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원으로 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증했다. 1조 1731억원 규모의 전세보증금 반환 사고 중 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 9000억원가량의 손실을 본 것이다.

이로 인해 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서, 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 못할 경우 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.

한편 빌라왕 사건 같은 전세사기 사고가 급증하자 정부는 이를 예방하기 위해 4월부터 세입자가 직접 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있게 했다. 단, 2천만원 이하 소액 전세 물건의 경우 열람 권리가 제한될 전망이다.

금액 기준은 1월 중순 발표하는 세법 시행령에서 규정하되, 관련 법인 주택임대차보호법을 준용하기로 했다.

현재 주택임대차보호법 시행령상 최우선 변제금은 서울특별시의 경우 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종·용인·화성·김포시는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원이다.

이에 따라 서울은 보증금 5000만원, 기타 지역은 대략 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 것으로 보인다.

해당 임차인은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다. 열람을 희망할 경우 임대차 계약서를 지참해 세무서에서 신청하면 되는데, 주택 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 열람할 수 있다. 단, 실제 열람은 관련 시행령·시행규칙 정비 작업이 마무리되는 4월 1일 이후 신청분부터 허용한다.

4월 1일 이전에 계약이 이뤄진 경우는 임차 개시일 전에만 열람이 가능하다. 또, 4월 1일부터는 세입자로 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가도 국세보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있다.