[역전세 대란]③"전세퇴거대출 규제 한시적 완화 필요"

"갭투기 등 괘씸하지만…세입자 보호 위해 확대를"

[아시아경제 유제훈 기자, 부애리 기자] '역전세' 등 보증금 미반환 문제가 확대될 조짐을 보이면서 정부도 대책 마련에 나섰다. 전세퇴거자금 대출 규제를 완화하는 한편, 임차인의 알 권리를 보장하고 보증금 미반환 사고 피해자를 위한 대책도 추가로 마련됐다. 전문가들은 관련 규제를 추가 완화하는 한편, 차제에 높은 레버리지가 끼인 주택에 전세자금대출을 제한하는 등 추가 부실을 막기 위한 대책이 필요하다고 입을 모은다.

9일 금융권에 따르면 정부는 지난해 11월 부동산 관계 장관회의를 열고 생활 안정 및 임차보증금 반환을 목적으로 한 주택담보대출 규제를 완화키로 했다. 생활안정자금 목적 주담대에 적용되는 대출한도(2억원)를 폐지키로 한 것이다. 이에 따라 당국은 투기·투기과열지구에 15억원을 초과하는 아파트를 보유한 차주에게도 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용키로 했다. 당국은 금명간 은행업 감독규정 개정을 통해 이를 시행한다는 계획이다.

현행 전세퇴거자금 대출 요건은 까다로운 편이다. 종래 투기·투자과열지역 내 15억원을 초과하는 아파트엔 대출한도가 2억원으로 제한됐고, 규제지역에 9억원을 초과하는 주택엔 90일 내 전입 의무도 부과했다. 또 규제지역 내 2주택자의 경우엔 다른 보유주택 처분 의무도 있었다. 3주택 이상자는 대출이 제한됐다. 주담대의 일종인 만큼 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제가 그대로 적용되고 있다는 점을 고려하면 문턱은 상당히 높았던 셈이다.

이외 정부는 임차인이 깡통전세, 전세 사기 등에 맥없이 당하는 사례를 막기 위한 제도개선에도 착수했다. 국토교통부는 지난 3일 신년 업무보고를 통해 세입자에게 선순위 권리관계, 납세증명서 요구 권한 등의 부여를 추진키로 했다. 아울러 임대인이 세입자 몰래 선순위 담보대출을 받지 못하도록 시중은행에 확정일자 확인 권한을 부여하는 한편, 전세 사기 피해자에겐 1%대 저리 대출과 주택보증기금(HUG) 보증금 반환심사 기간 단축 등도 추진키로 했다.

전문가들은 이같은 정부 대책에 대해 긍정 평가하면서도 역전세 확산에 따른 세입자 피해를 막기 위해 다주택자, 임대사업자 등에 대한 한시적인 규제 완화가 필요하다고 입을 모았다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "이미 역전세 발생 건수가 평년보다 많아진 상황인 만큼 일정 부분의 규제 완화는 필요하다고 본다"면서 "금액 제한까지 조정할 필요는 없지만, 보증금 반환을 목적으로 하는 대출이라면 (다주택자에게도) 전세퇴거자금 대출을 확대해주는 것도 필요하다"고 했다.

서지용 상명대 경영학과 교수도 "투자는 본인의 책임인 만큼 갭투기 등에 대해선 괘씸한 느낌이 드는 것도 사실이지만 세입자를 보호한다는 취지에서 전세퇴거자금 대출 조건을 한시적으로 완화하는 것이 바람직하다"면서 "또 9억원 이상 주택에 대해서 전세자금대출을 금지하고 있는 부분도 있는데 이 역시 한시적인 완화를 검토해야 한다"고 전했다.

차제에 보증금 미반환 사고를 막을 수 있도록 전세가율이 높거나, 대출 비중이 큰 주택에 대해선 전세자금대출을 제한해야 한다는 목소리도 제기된다. 민병철 주택금융연구원 연구위원은 "높은 레버리지를 일으키거나 갭투자를 통한 다주택자가 소유한 물건의 경우 정부가 구체적 관리기준을 마련, 전세시장에 나오지 못하도록 조정할 필요가 있다고 본다"고 말했다.

강민석 KB금융경영연구소 부동산팀장 역시 "대출 비중이 일정 수준을 넘어가는 주택에 대해선 전세대출 자체를 제한할 필요가 있다고 본다"면서 "이에 해당하는 주택 대부분이 빌라 등 서민 주거용이라 (소비자의) 불만이 있을 순 있지만, 앞으로도 위험한 상황이 재현될 수 있는 만큼 제한이 필요하다"고 밝혔다.

유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr

부애리 기자 aeri345@asiae.co.kr