민간이 토지 용도·용적률 결정한다…한국형 마리나베이 나올까

국토교통부 ‘도시 계획 혁신 방안’
싱가포르 마리나베이 벤치마킹
규제 풀어 융복합적 개발 추진
주거지역 내 상업시설도 허용
이르면 연내 진행도 가능할 듯

싱가포르 마리나베이샌즈처럼 사업자가 토지 용도나 용적률, 건폐율 등을 자유롭게 결정할 수 있는 ‘한국판 화이트존(White Zone)’이 도입된다. 민간 사업자가 기존 도시계획 규제에 얽매이지 않고 아파트와 오피스, 쇼핑몰, 호텔 등이 어우러진 초고층 복합 단지로 개발할 수 있는 ‘도시 계획 치외법권’ 구역을 만든다는 것이다.

국토교통부는 이런 내용이 담긴 ‘도시 계획 혁신 방안’을 발표했다.

서울 용산정비창 일대 전경. (매경DB)

제조업 시대에 마련된 현행 도시 계획 체계는 주거·상업·공업 등 용도에 맞는 건축물만 지을 수 있고, 용도지역에 따라 용적률과 건폐율도 다르게 적용된다. 하지만 시대 변화에 따라 새로운 공간 전략이 요구되고 있다는 것. 이에 국토교통부는 규제로부터 자유롭고 융복합적 도시 개발이 가능하도록 도시 계획 체계를 전면 개편하기로 했다.

먼저 한국형 화이트존인 ‘도시혁신구역’을 도입한다. 이 구역에서는 토지·건축 용도에 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 지자체가 자유롭게 정할 수 있다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50%+α 이하로 제한한다.

이는 싱가포르의 마리나베이샌즈를 벤치마킹한 사례다. 마리나베이샌즈는 과거 노후 항만 단지였지만 화이트존 도입에 따라 현재는 주거·관광·국제업무 복합 단지가 됐다. 우리나라도 철도정비창 부지 등 도심 내 유휴부지에 업무·호텔·주거·공원 등 시설이 들어서면 고밀도 융복합 단지가 조성될 수 있다.

또 ‘복합용도구역’에서는 기존 용도지역 변경 없이 다른 시설을 설치할 수 있다. 주거지역 내 상업시설, 공업지역 내 주거·상업시설이 들어설 수 있다. 도시가 노후·쇠퇴해 변화가 필요하지만, 점진적 전환이 필요한 지역에 도입될 예정이다.

아울러 체육시설·대학교·터미널 등을 복합적으로 활용할 수 있는 ‘도시계획시설 입체복합구역’도 조성된다. 현재는 입지 조건이 우수해도 용도 제한 등으로 단일·평면적 활용에 그치지만, 도로·철도를 지하화하고 상부에 복합 개발을 하는 등 입체적인 도시 계획 추진이 가능해진다.

이번 국토교통부 발표에 따라 따라 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히는 서울 용산 철도정비창 등 대형 부지 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다. 서울시는 지난해 7월 이 일대 49만3000㎡를 입지규제최소구역으로 지정해 국제업무지구로 개발하겠다는 계획을 내놨다. 서울시 관계자는 “보다 과감한 용적률을 부여해 사업자가 자유롭게 개발할 수 있어 사업 유인이 커질 것”이라고 했다.

국토교통부는 이번 도시 공간 혁신을 통해 도시별 특성에 맞는 창의적인 랜드마크가 조성될 것으로 기대하고 있다. 도시 계획 수립 기간도 현재는 최소 4~6년 소요되지만, 이를 2년까지 단축해 신속한 공간구조 개편이 가능해진다.

법 개정이 필요해 국토교통부는 1월 중 법안을 발의한 뒤 올해 안에 하위 법령을 정비할 계획이다. 선도 사업은 국토교통부에서 추진하며, 이르면 연내 진행이 가능할 전망이다.