되레 '성냥갑' 아파트만 낳았다…서울 '35층 룰' 9년만에 폐지

서울시가 그간 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 최고 35층 높이 기준을 삭제하고, 새로운 스카이라인 기준을 마련한다고 밝혔다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지. 뉴스1

서울의 아파트 층수를 최고 35층으로 묶어뒀던 일명 ‘35층 룰’이 9년 만에 사라졌다. 한강 주변에 60층 이상 초고층 아파트가 들어서 스카이라인이 다양해질 전망이다.

서울시는 5일 이런 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 도시기본계획은 서울시가 향후 추진할 각종 계획 지침이 되는 최상위 공간계획이다.

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2040 서울도시기본계획 확정 공고

35층 높이 제한을 폐지한 2040 서울도시기본계획 내용. [사진 서울시청]

서울도시기본계획이 제시한 향후 20년 서울 미래상은 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’이다. 이를 위한 7가지 목표와 부문별·권역별 전략·공간계획을 이번 도시기본계획에 담았다.

특히 주목받는 부분은 경직된 도시계획 체계를 유연하게 바꾼다는 내용이다. 기존 2030 서울도시기본계획은 아파트 높이를 일률적으로 35층 이하로 제한했다. 당시 일조권·조망권 피해를 줄이겠단 취지로 도입했으나 오히려 ‘성냥갑’ 아파트만 짓는 결과를 불러왔다. 하지만 앞으론 지역 여건을 고려해 적정한 높이를 결정할 수 있게 됐다.

2040 서울도시기본계획 구조도. [사진 서울시청]

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날씬한 아파트 나온다

다만 35층 이상 고층 빌딩을 짓더라도 용적률 등은 그대로 유지된다. 과밀개발을 방지하기 위해서다. 용적률은 건축물 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 말한다. 층수가 다른 동일한 용적률의 두 건물이 있을 경우 높은 건물일수록 날씬해진다. 서울시 관계자는 “서울 스카이라인을 다양하게 구성하기 위해 정성적이고 유연한 가이드라인을 적용한다는 의미”라며 “재건축·재개발 등 정비 사업을 추진할 아파트단지가 보다 다양한 설계안을 제시할 수도 있고, 날씬한 건물이 간격을 두고 배치되면서 통경축(조망권을 확보할 수 있는 열린 공간)을 확보한 다양한 도시 경관이 나올 수 있다”고 기대했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “한강 변 경관이 획일적인 배경에는 시대 변화에 따라가지 못한 규제가 존재했다”며 “이번에 35층 룰 규제가 폐지되면서 다양한 고층 스카이라인 설계에 영향을 미칠 수 있다”고 말했다. 이어 이 교수는 “한강 변 재건축 정비사업 조합은 사업성이 커져 반길 만하다”며 “초고층 아파트를 허용하면 합리적인 공공기여 부분도 논의가 시작돼야 한다”고 설명했다.

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경직된 도시계획 대전환…보행일상권 도입도

서울시가 '2040 서울도시기본계획'을 확정 고시했다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 한강변 아파트단지. 뉴스1

기존 용도지역제를 전면 개편하기 위한 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’도 눈여겨볼 변화다. 비욘드 조닝은 지역 특성을 고려해 주거·업무·상업·여가 등 융·복합적 공간을 창출하는 신(新) 용도지역체계다.

기존 용도지역제는 도시 공간 기능이 중복하지 않도록 땅 사용을 규제하는 제도다. 서울은 크게 주거·상업·공업·녹지 지역으로 용도를 구분했다. 하지만 앞으론 같은 땅이라도 용도 지정에 자율성을 부여하고, 복합적인 기능 배치도 허용한다는 내용이다.

‘보행일상권’ 개념도 새롭게 도입했다. 보행일상권은 생활양식 변화에 맞춰 주거·업무 등 공간의 경계를 허문 개념이다. 주거 위주 일상 공간을 전면 개편해 서울 전역을 도보 30분 내에서 주거·일자리·여가를 모두 누릴 수 있는 공간으로 조성하겠다는 게 시의 구상이다. 서울시는 이를 위해 용도지역 변경 기준을 완화하고 입지규제 최소구역 등을 적극적으로 활용하기로 했다.

이밖에 이번 도시기본계획엔 서울 전역 61개 하천을 개발하는 ‘수변 중심 공간 재편’, 도심·여의도·강남 기능을 고도화하는 ‘중심지 기능 확산’, 자율주행·도심항공교통(UAM) 등 ‘미래 교통 인프라 확충’, 서울의 지속 가능한 발전을 추구하는 ‘탄소 중립 안전도시 조성’ 등 내용도 담았다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “2040 서울도시계획은 기존 경직된 도시계획이 유연하게 바뀐다는 점에서 의의가 있다”며 “각종 분야별 정비계획 방향을 제시하는 청사진이 될 것”이라고 말했다.

문희철 기자 reporter@joongang.co.kr