규제 풀린 서울·경기 기대감… ‘같은 비규제’ 지방은 위기감

수도권 신규 분양 4만여 가구 혜택
규제 완화로 청약 수요 회복 전망
지방시장 매력 줄어 지속 침체 우려

서울 양천구 목동아파트 단지에 4일 재건축 안전진단 통과를 알리는 현수막이 붙어 있다. 국토교통부는 대폭 완화한 재건축 안전진단 기준을 5일부터 시행한다. 연합뉴스

정부가 주택청약 관련 규제를 대폭 완화하기로 하면서 부동산 시장의 숨통이 트인다는 관측이 나온다. 올해 서울과 경기도의 신규 분양 아파트 4만여 가구가 혜택을 볼 것으로 추산된다. 수도권의 경우 실수요와 투자수요가 높은 만큼 거래 정상화가 기대된다. 반면 기존 비규제 지역인 지방은 외부로부터의 유입 매력 축소로 지속적인 침체에 빠질 전망이다.

부동산R114에 따르면 규제 해제지역의 분양 예정 아파트(임대 제외)가 4일 기준으로 서울 29개 단지 2만3663가구, 경기도 성남·광명시 9개 단지 1만7645가구로 모두 4만1308가구다. 올해 전국에서 분양 예정인 25만8366가구의 16% 수준이다. 다만 실수요자 등의 선호도가 높은 수도권이라는 점에서 공급 기대감이 높은 단지다. 규제를 유지하는 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서 올해 새롭게 분양할 아파트는 10개 단지, 8420가구로 집계됐다. 이들 지역과 함께 규제 해제대상에서 빠진 서울 용산구의 경우 분양 예정 아파트가 없다.

규제 해제지역은 청약을 머뭇거리게 했던 5~10년 전매제한, 2~3년 실거주 의무 등에서 벗어나는 만큼 청약 수요가 한층 두꺼워질 것으로 보인다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 해제로 ‘갈아타기’ 등 1주택자 주거이전 수요를 자극하면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다”고 말했다.

전문가들은 고분양가 상황에서 중도금 대출보증 가격 기준(12억원 이하)과 보증한도(인당 5억원)를 폐지하고, 상대적으로 대출이자가 싼 특례보금자리론을 도입하면 매수 심리가 어느 정도 개선될 것으로 본다. 갈아타기 등의 선택지가 다소 넓어진 1주택자와 달리 소득·자산에 한계가 있는 무주택 실수요층이 매수에 나서기까지 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 올해도 금리 상승세가 이어질 것으로 예상되는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 남아 있어 내 집 마련 과정에서 원하는 만큼 대출을 받기 어렵기 때문이다.

특히 정부의 이번 규제 완화는 지방 부동산 시장에 달갑지 않은 소식이다. 윤 팀장은 “수도권 대부분이 규제지역에서 빠지고 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제 지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 커졌다”고 평가했다.

부동산정보업체 직방이 지난달에 분양한 아파트들의 청약경쟁률을 분석한 결과, 전국 1순위 경쟁률은 1.9대 1로 1년 전(15.2대 1)보다 크게 떨어졌다. 서울·부산·경기·강원을 제외한 모든 지역이 1순위에서 1대 1 미만의 경쟁률을 기록했다. 전국 1순위 청약 미달률은 2021년 12월 28.2%에서 지난달 53.9%로 급등했다. 이런 상황에서도 서울은 1순위 경쟁률이 42.5대 1로 지난해 2월(52.2대 1) 이후 최고치를 찍으며 탄탄한 수요를 확인시켰다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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