[논단]혼돈의 주택시장, 인내가 필요하다

올해 주택시장은 어디로 갈까. 지난해 하반기부터 금리인상의 파고가 가상자산, 주식, 채권을 넘어 부동산 시장에도 전례없는 영향을 미치기 시작하면서 한국 주택시장은 지난해 전국 6.5%의 하락을 기록했다. 서울 역시 지난해 하락으로 2021년 상승을 모두 반납했는데, 이는 2021년 서울 주택을 매수한 사람들은 모두 평가손실 구간에 진입했음을 의미한다. 주택담보대출을 포함한 가계신용이 역대 최고 증가액을 보인 것을 감안하면 높아진 이자부담과 원금 이하로 내려간 아파트 가격으로 인해 가계의 고통이 확대되는 구간이다. 올해는 이러한 추세가 더욱 증폭될 것이 우려되는 한 해다.

시장이 하락세로 전환한 것은 2020~2021년 초강세로 전환한 것이 그랬든 모두 금리 때문이다. 아마도 올해는 금리의 추가인상 속도가 지난해 대비 적을 것으로 예상되지만 그 수준이 여전히 높다. 올해도 이러한 고금리의 파고가 유지되고 있어서 시장은 약세를 이어나갈 것으로 보는 시각이 많으며, 특히 역전세는 더욱 심화될 전망이다. 매매시장 보다 전세시장 하락률이 더 가파르기 때문이다.

역전세를 이해하려면 전세대란부터 봐야 한다. 2020년 8월 임대차법 개정과 코로나로 인해 제로금리 유동성이 확장되던 2021년 12월까지가 전세대란의 시기였다. 이후 가파른 금리상승과 전세가 하락이 나타났는데, 그래서 전세대란 기간으로부터 2년차에 해당하는 2022년 8월부터 2023년 12월까지가 역전세에 해당할 것으로 예상된다. 임대인과 임차인의 갈등도 올해 더욱 심화될 것이고, 전세제도 자체에 대한 논란도 더욱 커질 것으로 사료된다. 특히 지금은 고금리로 인한 전세가 하락이 나타나는 과정이기에 전방위적 역전세가 나타날 것이라는 점에서 상당히 터프한 환경을 헤쳐나가야 하는 상황이 됐다.

이런 시장환경 속 정부의 역할도 중요해졌다. 정부는 지난해 상반기까지는 주택가격 고평가에 공감하는 분위기였으나 하반기부터 하락율이 가파르게 나오기 시작하면서 부양책으로 전환했다. 정부 정책에 전환기가 찾아온 것은 12월21일이다. 그간 실수요자 중심의 부양책으로는 시장을 살리기에 부족하자 다주택자의 투자수요까지 동원하기 위한 정책들을 발표한 것이다.

다만 다주택자의 투자수요 유입을 위해 인센티브를 과도하게 확대할 경우 논란이 존재할 수밖에 없어 정부는 이에 대해 정리를 했는데 3주택 이상을 실질적 다주택자로 규정했으며 취득세나 보유세, 양도세 등 규제 부담이 유지되도록 설계했다. 또 주택임대사업자를 부활시켜 그 제도 안으로 편입되는 경우에만 3주택 이상도 규제부담이 낮아지는 것으로 구조를 짰다. 이런 구조의 적절성을 차치하고라도 정책의 아쉬운 점은 있다. 2020년 7월 이후 일부 제도가 사라진 만큼 정책의 연속성을 보장하기 어렵고, 제도 성과에 대한 여러 논란이 있기 때문이다. 결국 대책이 영향을 주려면 주택임대사업자 제도를 논의하는 2월 국회 이후에나 확인이 될 것이다.

그럼에도 불구하고 정부는 지속해서 부양책을 발표할 것으로 예상된다. 시장 침체가 지속된다면 종국에는 주택공급을 사실상 중단선언한 것과 마찬가지였던 2014년 9월 대책에 대응하는 수준의 부양책까지 나올 수 있다. 결국 금리안정화가 필요조건인 상황에서 부양책이 어느 수준까지 나오는지가 올해 시장흐름의 관건이라 할 것이다.

사실 자산가격의 변화 그 자체는 경제와 상관이 없다. 기분과 평가손익만 달라지는 것이고, 평가손익은 경제적 실체가 없다. 반면 부동산 가격하락으로 건설경기가 위축되는 것은 경제에도 영향을 준다. 미분양이 발생하고 시행사가 도산하고, 건설사들도 책임준공 리스크가 부각돼 자금조달이 막히면서 악영향을 받고, 최종적으로 은행까지 영향을 받는 것이 최악의 시나리오다.

따라서 정부의 개입은 필수불가결한 부분이다. 그러나 정책은 시차를 두고 시장에 영향을 미치는 만큼 인내가 필요하다. 당장의 성과가 보이지 않는다고 막대한 부양책을 쏟아내게 된다면 정상화 이후에 찾아올 후폭풍을 감당하기 위해 또 다른 상당한 비용이 들 수 있다. 올해는 훌륭한 조타수들이 부동산 정책을 진두지휘하는 것을 기대해본다.