지방 살아도 서울 아파트 ‘줍줍’ 가능···6월부터 ‘2주택자 종부세 중과’ 폐지

새해 달라지는 것 (1) 부동산

새해 변화가 가장 많은 분야는 부동산이다. 정부는 주택 가격 상승기에 도입된 대출·세금·청약 등 규제를 대대적으로 손질해왔는데, 완화된 제도들이 2023년 1월 1일부터 차례로 적용된다. 다만 후속 입법 과정에서 난항을 겪으면서 주택법 개정안(분양가상한제 거주 의무 완화 등), 재건축 초과이익환수제 개선안 등은 여전히 국회 계류 중이다. 이에 따라 2023년에는 쟁점 법안 통과 여부가 시장의 주요 변수가 될 전망이다.

1월 취득세는 시가 기준으로

당장 1월부터 바뀌는 게 많다. 우선 부동산 취득세 매기는 기준이 달라진다. 그동안은 신고가액 또는 시가표준액 중 더 높은 금액을 기준으로 취득세를 매겨왔지만 1월 1일부터는 취득가액, 즉 실제로 사들인 금액에 따라 취득세를 납부해야 한다. 건물을 신축해 부동산을 취득한 경우(원시취득)도 마찬가지다.

부동산을 증여로 취득할 때 내는 취득세는 시세와 비슷한 수준인 ‘시가인정액’을 기준으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 6개월 전부터 3개월 사이의 매매 사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 따진다. 그동안은 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액(개별공시가격 등)’을 과세표준으로 삼았다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준을 실거래가에 가까운 수준으로 적용하면서 취득세 부담이 크게 늘어나게 됐다.

부동산을 증여받을 때 양도소득세 이월과세 적용 기간은 현행 5년에서 10년으로 확대된다. 배우자나 자녀가 부동산을 증여받은 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 높아지고 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다. ‘무순위 청약 거주지역 요건’도 폐지된다. 그동안은 1·2순위뿐 아니라 무순위 청약을 신청하려 해도 해당 지역에 거주하는 무주택자만 가능했다. 하지만 이 요건이 폐지돼 무주택자면 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있게 됐다. 또한 분양 단지에서 미계약분이 생길 것에 대비해 본청약 60일 후 파기됐던 예비 당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비 당첨자 수도 가구 수의 500% 이상으로 대폭 확대할 수 있도록 했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고 미분양 물량을 해소하겠다는 취지다.

중소기업 장기 근속자는 특별공급 가점을 보다 유리하게 적용받을 수 있게 됐다. 그동안은 기존 5년 이상 무주택자에 5점을 부여했는데 새해부터 이 기준이 3년당 3점, 최대 15점으로 바뀌었다.

한국주택금융공사(HF)가 만 34세, 연소득 7000만원 이하 무주택 청년을 대상으로 운용한 청년 맞춤형 전세자금보증 특례 한도는 1억원에서 2억원으로 확대된다.

월세로 거주 중이라면 새해 연말정산 때 월세 세액 공제를 15%까지 확대 적용받는다. 총급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하) 무주택 근로자나 성실 사업자가 대상이다. 총급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하) 근로자와 자영업자는 공제율이 10%에서 12%로 상향된다. 전세 원리금 상환액 소득 공제 한도도 2022년 보다 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 전용 85㎡ 이하 주택 전세대출 원리금을 상환 중이면 400만원까지 소득 공제를 받을 수 있다.

이외, 새해에는 재건축 사업 첫 관문인 안전진단 기준이 1월 1일부터 완화되며(42~44p 기사 참고), 그동안 재건축 추진 초기 단계에 있는 단지들의 사업 속도가 빨라질 전망이다.

6월 1주택자 종부세 공제 9억원→12억원

6월에도 눈여겨봐야 하는 부동산 제도 변화가 많다.

먼저 종합부동산세 공제 금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구 1주택자 종부세 기본공제도 11억원에서 12억원으로 높아진다.

또 2주택자에 대한 종부세 중과도 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 된다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율은 6%에서 5%로 낮아진다.

주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 세 부담 상한률은 이때부터 150%로 일원화된다. 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자는 세 부담 상한률이 300%나 됐는데 이를 대폭 낮춘 것이다.

또한 6월 1일부터는 2년간의 계도 기간을 거친 ‘주택임대차 신고제’가 본격 시행된다. 앞으로는 전월세 계약을 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.

2023년 미혼 청년 청약 문 넓어진다

공공분양 청약 때 신혼부부나 생애 최초 주택 구입자 등 기혼자 중심으로 주어지던 특별공급 기회가 새해부터는 미혼 청년에게도 주어진다. 정부가 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획’에서 발표한 공공분양 세 가지 모델 가운데 ▲나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)과 ▲선택형(임대 후 분양)에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

미혼 청년 특별공급 대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 해당된다. 지난해 도시근로자 1인당 월평균 소득은 450만원이다. 매출 상위 100위 대기업의 대졸 신입 월급이 평균 446만원이라는 점을 고려하면 대기업에 다니는 사회초년생들도 특공에 지원할 수 있다는 의미다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우에는 청약 자격이 제한된다.

민간분양은 면적에 따라 청약가점제가 개편된다. 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설되는 것. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양 가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 새해부터는 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점제 40%+추첨제 60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점제 70%+추첨제 30%’로 추첨제 비율이 늘어난다. 대신 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점제 비율을 높였다.

생애 첫 주택 구입자는 취득세 감면 요건이 완화된다. 생애 첫 주택 구입자는 소득과 주택 가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세를 면제해준다. 2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용될 예정이다. 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 종전에는 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나 기존 임대차 권리 관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외해준다.

금융 분야에서는 상반기부터 보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 대출 한도(2억원)를 없애고 기존의 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. HF를 통해 운영하는 임차보증금반환대출 보증 한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 서민·실수요자 주거 안정을 위한 ‘특례보금자리론’도 출시돼 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 대출받을 수 있게 될 전망이다.

[본 기사는 매경이코노미 제2190호·신년호 (2022.12.28~2023.01.03일자) 기사입니다]