용적률 1.5배 올리니, 5억 아파트 51억 됐다

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대치주공아파트

현재 서울에서 재건축을 추진하는 아파트 단지는 대개 1970년대 후반~80년대 초중반 지은 중층 단지. 1971년 국내 최초 10층 이상 단지형 아파트로 지어진 영등포구 여의도동 시범아파트 역시 서울시의 신속통합기획을 통해 재건축을 추진하고 있다.

용적률 100% 초중반 5층짜리 저층 단지의 경우 법적 상한 용적률인 250% 내외를 부여받아 무리 없이 재건축에 성공했지만, 중층 아파트의 경우 현재 용적률이 200% 전후여서 사업성이 상대적으로 낮아 재건축에 제약 요소로 작용한다.

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

실례로 잠실주공 5개 단지 가운데 속칭 ‘엘·리·트’로 불리는 엘스(1단지·2008년), 리센츠(2단지·2008년), 트리지움(3단지·2007년), 레이크팰리스(4단지·2006년)는 재건축을 마쳤지만 유일한 고층(15층)인 5단지만 남았다. 재건축에서 용적률은 곧 ‘돈’이기 때문이다. 중층 단지에서도 재건축 성공 사례를 쓴 단지도 많다.

재건축은 노후 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 사업이다. 이를 위해서는 설계비·공사비 등 막대한 비용이 필요하다. 재건축 사업은 보통 기존 가구 수보다 새집을 더 짓고 이를 일반분양으로 판매해 공사비 등을 충당하는 구조다. 그렇다고 새집을 조합원들이 원하는 만큼 지을 수는 없다. 용도지역에 따른 용적률 상한까지만 가능하다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

1980년 12층으로 지은 서울 강남구 도곡역 사거리 대치주공아파트는 2000년 말 재건축 시공사 선정 무렵 34평형 시세가 5억원을 채 넘지 못했다. 이를 2005년 재건축한 대치동부센트레빌은 46평형(152㎡), 54평형(178㎡), 61평형(202㎡) 3개 중대형 평형대로 강남을 대표하는 단지 중 하나로 평가받는다. 200% 초반 용적률을 재건축 후 297%를 적용받아 최고 29층 아파트로 변신했다.

조합원에겐 ‘초대박 아파트’란 수식어도 붙었다. 23평형 조합원이 8705만원만 내고 45평형(로열층 기준)을 배정받았고, 31평형 거주자는 5603만원만 추가 부담하고 54평형을 받았다. 34평형 조합원이 분담금 8420만원을 내면 61평형에 입주할 수 있었다. 2005년 입주 당시 61평형 시세는 20억원 선으로 2000년 시공사 선정 이후 34평형을 5억원에 산 조합원이 분담금을 내고 61평형에 입주하면 기대수익이 15억원가량이었다.

중층 아파트이던 대치주공이 ‘대박’을 터뜨린 비결은 용적률을 무려 297%나 받았기 때문이었다. 2001년 4월 서울시의 도시계획조례 변경에 따라 300가구 이상 재건축 단지는 지구단위계획을 수립해야 했지만 ‘건축심의를 신청한 단지는 제외’라는 경과 규정을 적용받을 수 있었다.

이는 일반분양 가구수 증가로 이어져 분양 수입이 늘면서 조합원의 추가부담금을 1억원 미만으로 떨어뜨렸다. 또 사업 추진도 빨랐다. 2001년 4월 사업승인을 받았는데, 시공사 선정부터 사업승인까지 6개월밖에 걸리지 않았다.

현재 대치동부센트레빌의 평당 실거래가격은 8126만원(다윈중개 집계). 이 아파트 46평형(전용 122㎡)은 올해 4월 44억원에, 54평형(146㎡)이 같은 달 47억원, 61평형(161㎡)이 2월 50억5000만원에 거래됐다. 61평형의 최근 매매 호가는 51억~53억원이다. 이 아파트는 지난 문재인 정부 부동산값 폭등의 수혜를 크게 받기도 했다. 2017년 25억~27억원대였던 해당 면적 실거래가격이 불과 5년 만에 2배로 뛴 것이다.

만약 2000년 6억원(분담금 포함)가량을 투자해 이 아파트 34평형을 샀다면 40억원이 넘는 기대이익을 거둔 셈이다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr