1월 규제지역 추가 해제…수억원 빠진 '노도강·금관구' 기대감

과천 등 경기 4곳 포함 서울 외곽부터 규제지역 해제 전망
중저가 밀집한 노도강·금관구, 거래 끊기고 실거래가 급락
"고금리 부담 내년까지, 규제 풀어도 당장 반등 제한적"

정부가 내년 초 규제지역 추가 해제를 예고한 가운데 서울에선 강남권을 제외한 외곽지역부도 규제가 풀릴 거란 관측이 나온다.ⓒ데일리안 김민호 기자

정부가 내년 초 규제지역 추가 해제를 예고한 가운데 서울에선 강남권을 제외한 외곽지역부도 규제가 풀릴 거란 관측이 나온다. 특히 중저가 아파트가 밀집해 지난해 집값 상승세와 함께 매수세가 몰린 일명 '노도강'(노원·도봉·강북), '금관구'(금천·관악·구로)가 유력 지역으로 거론된다.

28일 업계 등에 따르면 국토교통부는 내년 1월 중 주거정책심의위원회(주정심)을 개최하고 규제지역으로 묶인 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 5곳에 대한 해제 여부를 논의할 방침이다.

국토부는 여전히 주택 구매수요가 높단 점에서 서울과 경기 주요 지역에 대한 규제지역 해제에 신중한 모습을 보였다. 하지만 주택시장 경착륙이 예상보다 빠르게 진행되자 추가 완화 방안을 마련한 것으로 풀이된다.

한국부동산원에 따르면 12월 3주(19일 기준) 서울의 아파트 매매가격 변동률은 –0.72%로 일주일 전(-0.65%) 대비 낙폭이 확대됐다.

자치구별로 보면 '노도강' 지역의 하락세가 두드러진다. 노원구는 올 들어 아파트값이 10.94% 빠지며 서울에서 가장 많이 집값이 떨어진 지역으로 집계됐다. 도봉구의 올해 누계 변동률은 –10.72%로 2위를 차지했다.

강북의 올해 아파트 매매가격 변동률은 –8.74%로 지난해 상승분(3.87%)의 2배 넘는 수준으로 집값이 하락했다.

노원구 상계동 일원 ‘포레나 노원' 전용 59㎡는 지난 11일 7억7000만원에 실거래됐다. 8월 직전 거래가격(9억8700만원)과 비교하면 3개월여 만에 2억원 이상 빠졌다. 도봉구 창동 '창동주공3단지' 전용 41㎡은 지난달 24일 4억5000만원에 매매됐는데, 직전 거래가격(6억5000만원)보다 2억원 이상 떨어졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 노원구와 도봉구, 강북구의 아파트 매매거래량은 각각 3858건, 1832건, 904건 등이다.ⓒ데일리안DB

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 노원구와 도봉구, 강북구의 아파트 매매거래량은 각각 3858건, 1832건, 904건 등이다. 반면 올해는 노원구 805건, 도봉구 391건, 강북구 223건에 그친다.

'금관구'의 매수심리도 크게 얼어붙었다. 이들 지역이 속한 서울 서남권 매매수급지수는 19일 기준 61.3으로 1년 전 95.4보다 34.1포인트 떨어졌다. 부동산원이 관련 집계를 시작한 2012년 7월 첫 주(53.2) 이후 가장 낮은 수준이다.

금천구 독산동 '금천롯데캐슬골드파크1차' 전용 84㎡는 지난달 8억9900만원에 실거래 계약이 체결됐다. 직전 거래인 6월 12억5000만원에 매매된 것과 비교하면 5개월 만에 3억5000만원가량 하락했다.

해당 지역은 중저가 아파트가 밀집한 탓에 지난해 집값 상승세로 이른바 '영끌', '패닉바잉', 수요가 몰린 대표적인 곳이다. 단기간 집값이 급상승한 만큼 올해 금리 인상에 따른 영향을 크게 받았다. 대출 의존도가 높은 실수요층의 이자 부담이 급격하게 불어나면서 거래가 얼어붙은 셈이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "경기도를 비롯해 서울 외곽에 매물이 정체되고 거래절벽, 하락 거래가 나타나는 지역들 위주로 규제지역을 먼저 풀고 중심부나 강남권은 두고 볼 가능성이 클 것"이라며 "다만 금리 인상으로 시장 심리가 완전히 위축된 상태여서 규제지역에서 벗어난 것만으로 당장 반등하기는 제한적"이라고 진단했다.

이어 "내년 상반기까지 계속해서 금리가 오를 여지가 크고 이후에 멈춘다고 하더라도 여전히 고금리여서 규제지역 해제 효과를 체감하려면 대출 금리가 적어도 3%대 정도로 낮아져야 할 것"이라며 "지금 거래가 안 되는 매물들이 금리 인상이 멈추면 가격이 하락한 매물들부터 거래될 가능성이 있다. 이 경우 조정 기간이 3개월 이상은 갈 거라고 본다"고 덧붙였다.