바닥 찍은 상장리츠 다시 '기지개'...가치 높이기 나선다

‘KRX 리츠TOP10’지수 11월 이후 8%대 상승
한화리츠·삼성FN리츠 내년 상반기 증시 입성
자산매입·글로벌 지수 편입 등 가치제고 활발

가파른 금리 인상으로 타격을 입은 국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 다시 꿈틀대고 있다. 내년 금리 인상 마무리 기대감에 배당 수익률 하락에 대한 우려가 다소 진정된 영향이다. 삼성리츠와 한화리츠 등이 내년 상반기 증시 입성을 예고하면서 어려운 여건 속 포트폴리오·주주가치를 높이려는 시도가 이어질 전망이다.

19일 한국거래소에 따르면 ‘KRX 리츠 TOP 10′ 지수는 지난 16일 862.40으로 지난 10월 말 794.69에서 8.52% 상승했다. 국내 상장리츠 시가총액 상위 10종목을 모아 산출하는 KRX 리츠 TOP 10 지수는 지난 10월 4일(761.87) 연중 최저점을 기록한 이후 회복세를 나타내고 있다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산을 매입·개발한 뒤 발생하는 임대료 수익 등을 투자자들이 배당받는 상품이다. 올해 배당수익률을 내세워 인기를 끌었지만 예상보다 높은 인플레이션으로 주요국이 금리 인상에 속도를 내면서 투자심리가 악화됐다.

리츠는 물가 상승 전가력이 있어 인플레이션에 유리하다. 그러나 긴축이 빠르게 진행될 경우 오히려 부동산 가격 조정으로 자산 가치가 하락할 수 있다. 대출 금리가 뛰어 차입금 이자 부담이 늘어난 것도 배당수익률 저하에 대한 우려를 키웠다.

여기에 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 악재까지 겹쳐 상장 리츠들은 지난 10월에 줄줄이 52주 신저가를 기록했다. 이후 자산운용사들은 연내 예정된 리츠 기업공개(IPO) 일정을 미루는 한편, 자금 조달에도 난항을 겪는 등 후폭풍을 겪었다.

곧 만기가 도래하는 차입금도 시장의 우려를 키웠다. NH올원리츠은 내년 1월 1180억원 규모의 대출 만기를 맞는다. 당시 연 3%였던 대출 금리는 두 배 가까이 오른 상황이다. 롯데리츠는 내년 1월 전자단기사채 2000억원, 3월 담보대출 4580억원의 재융자(리파이낸싱)가 대기 중이다.

그러나 최근 미국 소비자물가지수(CPI) 상승률을 중심으로 인플레이션이 최악의 순간을 지냈다는 인식에 리츠에 대한 투자심리도 점차 호전되는 분위기다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 물가가 잡힐 때까지 긴축을 지속한다는 입장이지만 경제 지표에선 속도 조절 필요성이 확인되고 있어서다.

한화리츠와 삼성FN리츠도 업황 반등에 기대를 걸고 내년 상반기 IPO를 계획하고 있다. 한화생명과 삼성생명·삼성화재는 각각 한화자산운용, 삼성SRA자산운용을 자산관리회사(AMC)로 활용해 리츠 사업을 준비하고 있다. 삼성FN리츠는 최근 7441억원 규모의 사전 투자금 유치에 성공했다.

우량 자산 매입 움직임도 잇따르고 있다. SK리츠는 지난 10월 6215억원을 들여 종로타워를 인수했고 한화리츠는 상장 전 한화생명과 한화손해보험 등의 주요 자산을 매입했다. 이외에도 ESR켄달스퀘어리츠 등이 글로벌 리츠지수 편입으로 포트폴리오 가치를 높이고 외국인 투자자를 유치하려는 시도를 이어가고 있다.

다만 대출시장의 어려움이 길어지면서 당분간 상업용 부동산시장 거래 위축은 불가피할 전망이다. 전문가들은 시장 침체기인 만큼 내년 리츠는 외형 성장보다 차입비용 절감과 적극적인 주주환원을 통한 가치 제고가 중요해질 것으로 내다봤다. 내년 상장 리츠의 경우 부동산 가격 조정도 투자 기회가 될 수 있다는 분석이 나온다.

이경자 삼성증권 연구원은 “포트폴리오의 우량한 펀더멘털은 물론, 주주환원의 전략 여부가 내년 유망 리츠의 조건”이라며 “부동산 가격 조정기인 내년 상장할 리츠들이 편입한 국내 자산의 밸류에이션 부담은 낮다고 판단되고 특히 보험사들이 스폰서인 리츠는 국내 시장을 견인할 뉴 플레이어가 될 것”이라고 평가했다.