[고종완의 부동산 더하기 곱하기] 빙하기 닥친 부동산… 2023년 금리·심리·정책에 달렸다

올 한 해 부동산시장은 말 그대로 롤러코스터를 탔다. 지난해 미친 집값, 미친 전세에 이어 올해는 깡통주택, 깡통전세가 최대 화두다. 깡통주택은 하우스푸어(집 가진 거지)를, 깡통전세는 렌트푸어(전세 거지)를 양산한다. 그러니까 무주택자는 물론 유주택자도 빈털터리, 빈자(貧者)로 전락하고 있다는 뜻이다. 미국발 금리 급등, 경기 침체, 자산시장 붕괴로 집값과 전셋값이 동반 하락함에 따라 나타난 심각한 장면이다.

먼저 시장 동향이다. 시장 변동성과 불확실성은 더 커지고, 매매 심리가 꽁꽁 얼어붙어 거래 절벽이 심화되고 있다는 진단이다. 한국부동산원 발표 자료에 따르면 올 10월 말까지 아파트 가격은 전국 10.44%, 수도권 14.85%, 서울 13.21%, 광역시 10.38%(세종시 21%)가 빠졌다. 1986년 이후 최대 하락폭으로 11월과 12월 통계치를 더하면 하락폭은 더욱 커질 전망이다. 공동주택가격이 이렇게 떨어진 적은 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때 단 두 차례였다. 지역별로 살펴보면 지방보다 수도권이, 수도권에선 서울보다 경기와 인천지역 하락세가 두드러졌다. 이는 앞으로 지역별 집값과 전셋값을 미리 짐작게 한다.

연합뉴스

다음으로 서울 강남권의 핵심 지역 아파트 가격 폭락은 충격적이다. 핵심 입지에 자리 잡은 소위 똘똘한 한 채로 불렸던 압구정·청담·반포지구 대장주 아파트 가격이 2억~10억원씩 급락하고 있다. 부동산 경기가 본격 침체기에 접어들었음을 알려주는 신호로 해석된다. 아울러 20~30대 MZ세대의 패닉 세일(공포 매도) 움직임도 목격된다. 코로나 팬데믹 이후 이른바 ‘영끌’과 ‘빚투’로 패닉 바잉(공포 매수)에 나섰던 젊은 층이 이번에는 반대로 급매물 처분에 나섰기 때문이다. 이들이 주로 매집했던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 아파트는 이미 고점 대비 20~40% 급락한 상태다.

때마침 국제통화기금(IMF)은 한국 집값이 10% 이상 하락할 수 있다는 경고장을 보내왔다. ‘아시아태평양지역의 주택시장 안정성과 구입 능력’ 보고서를 통해 앞으로 한국 주택시장은 가격이 10% 이상 빠질 거란 전망이다. 코로나 이전인 2019년 4분기와 비교해 10% 이상 가격불일치(미스매치)가 발생해 뉴질랜드 호주 다음으로 세 번째로 집값 수준이 높다는 것이다. 지난 2년 넘게 20% 이상 급등한 주택가격은 결국 거품이 터질 거란 얘기다.

그렇다면 2023년 부동산시장 전망은? 주택시장 미래를 예측하는 기법과 방식은 다양하지만 영향요인법이 가장 많이 통용된다. 즉 금리, 소득, 수급, 심리, 정책 등 부동산시장에 직접적 영향을 끼치는 5가지 변화 요인을 통해 추정해 보는 방법이다. 여러 변수가 많지만 5대 변수를 꼽는다.

첫째, 금리 변수다. 부동산시장은 금리와는 역의 관계, 즉 반대로 움직인다. 금리가 오르는 한 집값도 오르기 어렵다는 얘기로, 미국이 금리 상승을 멈추거나 인하를 개시하지 않는 한 단기간 내 집값 상승은 기대난이다. 제롬 파월 미 연방준비제도(Fed) 의장은 물가를 잡기 위해 기준금리 인상을 5~5.25%까지 예고했다. 한국은행도 3.5~3.75% 수준으로 추가 인상이 불가피해 보인다. 과거 경험과 여러 데이터 분석 결과는 기준금리 인상 후 1~3년간 경기 침체와 함께 부동산 등 자산시장이 하방 압력을 받아 왔음을 알려준다. 내년 상반기까지 금리가 오를 것으로 가정한다면 내년 말까지 국내 부동산의 확실한 반등 내지 추세적 회복은 역부족이다.

둘째, 국민소득의 증가 여부다. 특히 부동산은 고가 내구재로 구매력이 매우 중요하다. 국내외 연구기관의 내년도 경제성장률 예측치는 1.5~1.8% 수준으로 잠재성장률(2%)에 훨씬 못 미치는 역성장이 예견된다. 주택시장에는 하향 요인이다. 셋째, 주택수급 요인이다. 시장 논리로 시장가격의 법칙이다. 특히 전세가격은 수급에 의해 임대료가 결정되며 1차 전세가격이 오르면 2차 매매가격이 오른다는 법칙은 유효하다. 부동산114 자료에 의하면 내년도 아파트 신규 입주 예정물량은 개략적으로 수도권 18만 가구(서울 2만4000가구) 등 전국 35만 가구가 될 것으로 추정된다. 서울을 빼곤 입주 예정물량이 부족한 편은 아니다. 넷째, 주택매매심리다. 주택소비심리 특히 매도자우위시장인지, 매수자우위시장인지는 시장 지배력과 향방을 가른다. 요즘처럼 매수자의 구매심리 악화와 바게닝 파워(협상력)가 강할 때엔 주택가격은 하락할 확률이 높다.

다섯째, 정책 변화 요인이다. 한국은 유난히 정부의 정책 영향력이 절대적인 국가다. 그런 만큼 정책 기조 내지 변화는 금리, 소득, 수급, 심리 전반에 광범위하고 깊은 영향을 미친다. 윤석열정부의 부동산 정책은 다행히 발 빠른 행보를 취하고 있다. 공급 확대, 규제 완화, 세 부담 감소를 통한 시장 정상화가 핵심 내용이다. 원희룡 국토교통부 장관은 재건축 안전진단과 초과이익환수제, 청년주택과 공공분양정책, 다주택자 취득·보유세 부담 완화에 앞장서고 있다. 김주현 금융위원장도 다주택자와 임대사업자에 대한 대출 허용, 특례 보금자리론 출시 등 선제적 조치로 시장 경착륙을 막는 데 공조하고 있다. 아직은 거래 증가, 구매심리 회복 등 정책 효과는 제한적이지만 시장 정상화 내지 연착륙 유도에는 긍정적 평가가 나온다.

마지막으로 대응 전략이다. 수요자 입장에서 최적화된 해법은 뭘까. 무주택자는 성장 지역과 선호 입지라면 시세보다 저렴한 양질의 공공·민간 분양 아파트에 적극 청약하길 권한다. 특히 특별공급 대상자이거나 저가점자인 경우 청약률 저조, 미분양 증가 시점은 되레 내 집 마련 호기로 활용해야 한다. 내년 하반기 이후 경매·공매를 통한 저가 매수 방안도 괜찮아 보인다. 1주택자는 ‘버티기’와 ‘갈아타기’ 사이에서 결단이 요구된다. 주거 상향 이동이 목적이라면 요즘처럼 조정을 보일 때가 주택 자산의 교체 적기가 될 수도 있다. 다주택자의 경우 주택수를 2주택 이하로 줄이는 슬림화 전략이 바람직하다. 상승기에는 레버리지(지렛대) 효과가 수익 극대화에 유리하지만 하락기에는 디레버리징(부채 축소) 전략이 더 안전하기 때문이다. 적어도 향후 1~2년은 수익보다 위험 관리에 치중하는 역발상이 필요할 때다.

고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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