흥행실패 둔촌주공 '위기 단초' 될까…한은 "가능성 크지 않아"

국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 예상보다 저조한 청약 성적표를 받으면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 확산 가능성에 관심이 쏠린다. 일각에선 내년 1월 실제 계약에서 당첨자들의 포기가 속출할 경우 대출채권 연대보증을 선 건설사들은 물론 중소형 건설사들과 다른 사업장들로까지 위기가 번질 수 있다는 분석이 나온다. 하지만 한국은행은 청약 경쟁률이 3.7대 1을 기록한 만큼 계약률이 크게 낮지는 않을 것이라며 대규모 위기 가능성을 낮게 내다봤다.

8일 금융권과 부동산 업계에 따르면 올림픽파크 포레온 분양이 흥행몰이에 실패하면서 자금시장 리스크의 도화선이 될 수 있다는 우려가 제기된다. 1순위 청약에 1만3647명이 신청해 미달한 평형대는 없었지만 시장의 관심이 많은 '국민 평형' 84㎡(이하 전용면적)조차 대부분 경쟁률이 5대 1을 밑도는 등 저조했다. 이는 올해 서울 민간 분양 아파트 청약 경쟁률(26.4대 1)은 물론, 미분양 마지노선으로 언급되는 10대 1 경쟁률에도 미치지 못하는 실적이다.

때문에 정부와 시장은 내년 1월 3~17일 진행되는 실제 계약 성사 비율을 주시하고 있다. 청약이 인원을 채워 마감되더라도 실제 계약으로 이어지지 않으면 위기의 실마리가 될 수 있어서다. 분양업계 관계자는 "예상보다 경쟁률이 낮게 나오면 당첨자들도 계약을 고민할 수밖에 없다"며 "내년에도 부동산 시장이 안 좋을 것이란 예상이 많은 만큼 미달할 여지도 있다"고 말했다. 실제 지난 1월 분양한 강북구 북서울자이폴라리스는 1순위에서 34.4대 1의 경쟁률을 기록했으나 미계약분이 발생해 무순위 청약을 실시했다.

올림픽파크 포레온의 우수한 입지에도 걸림돌로 꼽히는 것은 단연 높은 분양가와 낮은 수익률 전망이다. 84㎡ 이상은 중도금 대출이 나오지 않아 10억원 이상을 현금으로 내야 한다. 추후 집값 상승 가능성이 크다고 판단하면 '현금 부자'들의 계약이 몰릴 수 있으나 높은 이자율과 당분간 이어질 고금리 기조를 고려하면 수익률을 담보하기 쉽지 않다. 10억원 이상의 현금 여유가 있다면 2년 실거주와 8년 전매제한 조건이 있는 데다 조합원 입주권보다 동·호수·자재가 좋지 않은 일반분양에 꼭 몰두할 필요도 없다.

만약 내년 계약률이 예상보다 낮다면 정부와 한은의 셈법도 복잡해질 전망이다. KB증권과 한국투자증권이 주관사로 조달한 둔촌주공 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 등 7231억원의 만기는 내년 1월19일이다. 같은달 17일 계약 결과에 따라 PF 차환에 실패하며 대규모 위기로 커질 가능성도 있다. 당장 연대보증을 선 현대건설, HDC현대산업개발 등 건설사들도 문제지만 국내 자금시장이 급격히 얼어붙으며 중소형 건설사나 사업장도 어려워질 수 있다.

다만 한은은 둔촌주공이 대형 위기의 단초가 될 여지는 크지 않다고 내다봤다. 한은 관계자는 "만약 10~20%가 미계약으로 남고 80% 정도만 계약이 되더라도 상당한 현금이 들어오기 때문에 건설사의 자금 부담이 크지 않을 것"이라며 "지난 10월에는 분양 전이고 자금시장도 좋지 않아 PF 차환이 힘들었던 거고 지금은 그때와 상황이 다르다"고 말했다.

또 계약 포기 분에 대해선 무순위 청약 등을 할 수 있는 만큼 무난히 완판할 것이란 전망도 많다. 부동산 업계 관계자는 "청약에 당첨된 후 계약하지 않으면 재당첨 제한 10년이 적용돼 포기가 쉽지 않을 것"이라며 "혹시 무순위 청약으로 넘어가도 서울 아파트 선호도를 고려하면 수요를 채울 수 있다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr