[실전 재테크]경매시장 한파지만…발품 판다면 똘똘한 한채가 내집

부동산 냉각기에 경매시장도 찬바람

경쟁입찰자 수 줄어 낙찰확률 높아져

관심지역 미리 선정·아는곳부터 시작

[아시아경제 김민영 기자] 부동산시장 냉각기가 지속되면서 내 집 마련을 주저하는 사람이 많다. 고금리로 이자 부담은 커졌고 향후 집값이 더 내려갈 수 있다는 전망에 섣불리 사기보다 관망세로 돌아선 수요자가 늘어난 분위기다.

경매시장도 매매시장도 분위기가 별반 다르지 않다. 부동산시장이 호황일 땐 각 지역 법원 경매 법정이 복작거렸으나 최근엔 방청석에도 빈자리가 보일 정도로 분위기가 바뀌었다. 하지만 이럴 때일수록 자신에게 맞는 물건을 선별해 내 집 마련을 할 수 있는 기회로 만드는 것도 나쁘지 않다. 경쟁입찰자 수가 줄었다는 것은 그만큼 내가 낙찰받을 확률이 높아졌다는 의미이기 때문이다. 낙찰가율이 낮아졌다는 것은 시세보다 싸게 살 수 있다는 뜻이기도 하다.

◇10억원짜리 서울아파트 8.8억원에 살 수 있어= 경매 정보업체 지지옥션에 따르면 10월 아파트 경매 평균 낙찰가율은 서울 88.60%, 경기 아파트 81.0%였다. 이는 시세가 10억원인 아파트를 서울에서는 약 8억8000만원에, 경기에서는 8억1000만원에 살 수 있다는 얘기다. 경매에서 낙찰받으면 취득세도 줄일 수 있다. 일반거래보다 저렴하게 취득하므로 세금을 절감할 수 있는 것이다. 또 토지거래허가구역이라 하더라도 경매로 취득하는 경우에는 토지 거래 허가를 받지 않아도 된다. 취득 후 의무보유기간이 따로 없어 소유권 이전이 바로 가능하다.

지지옥션이 추천한 경매물건을 살펴보자. 지지옥션에 따르면 서울 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 7단지 722동 10층 1004호가 경매시장에 나왔다. 해당 물건은 1986년 11월 준공된 34개 동, 2250가구 아파트로 15층 중 10층이다. 전용면적은 101㎡에 방 4개, 욕실 2개, 계단식 구조다. 지하철 5호선 목동역과 오목교역이 인접해 있어 대중교통 이용은 편리하다. 목동역 상권의 상업시설과 편의시설을 이용할 수 있다. 주변 교육기관으로는 목동초등학교와 목운중학교를 비롯해 진명여자고등학교 등이 있다. 본 건은 최초 감정가 26억2000만원이며 2회 유찰돼 16억7680만원에 입찰이 진행된다. 입찰은 12월6일 남부지방법원 경매 4계다. 사건번호 2021-111684.

서울 관악구 신림동 1694 신림현대 103동 14층 1405호도 눈여겨볼 만하다. 해당 물건은 1994년 6월 준공된 12개동 1634가구 아파트로 해당 물건은 15층 중 14층이다. 전용면적은 120㎡에 방 4개, 욕실 2개, 계단식 구조다. 신림선 서원역과 서울대벤처타운역 모두 도보로 이동할 수 있어 대중교통 이용이 편리하다. 본건과 인접한 남측으로 재개발 신속통합계획 신림1구역이 지정돼 있어 향후 유동인구와 생활편의시설이 더욱 개선될 것으로 전망된다. 주변 교육기관으로는 신림초등학교와 신관중학교 등이 있다. 본 건은 최초 감정가는 12억6200만원이며 2회 유찰돼 8억768만원에 입찰이 진행된다. 입찰은 이달 30일 중앙지방법원 경매 4계다. 사건번호 2021-109425.

서울 성북구 청량리동 949 샹그레빌 102동 8층 801호도 경매로 나왔다. 2004년 8월 준공된 4개동 352가구 아파트로 해당 물건은 22층 중 8층이다. 전용면적은 79㎡에 방 3개, 욕실 2개, 계단식 구조다. 이용가능한 거리에 6호선 월곡역이 위치해 있다. 본 건은 최초 감정가 8억300만원이며 2회 유찰돼 5억1392만원에 입찰이 진행된다. 입찰은 12월13일 북부지방법원 경매 9계다. 사건번호 2021-108896.

◇관심 지역 미리 선정… 입찰가 산정 신중히= 이처럼 부동산 경매시장은 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있지만 그만큼 많은 리스크도 있기 때문에 아무런 준비 없이 뛰어 들어서는 안 된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 관심 지역을 미리 선정하거나 잘 아는 지역부터 시작해야 한다고 조언한다. 두세 군데 정도의 관심 지역을 선정하고 부동산 별 시세와 흐름을 꾸준히 조사해야 남들보다 한 발 앞서 접근할 수 있고, 더욱 정확한 가치를 판단할 수 있다. 투자 목적도 분명히 해야 한다.

이 연구원은 "예를 들어 시세차익이 목적이라면 재개발, 재건축 또는 남들이 잘 찾지 않는 소위 ‘특수물건’에 대한 접근 방법과 해결 방안 등을 공부해 실력을 쌓아가는 것도 좋다"며 "임대수익에 중점을 둔다면 상가나 오피스텔, 지식산업센터 등의 상권분석과 공실률, 수익률에 대한 폭 넓은 이해와 지역분석을 게을리하지 말아야 한다"고 말했다. 구체적인 목적을 정해 놓을수록 본인에 맞는 투자금과 적정 낙찰가격 등에 대한 계획도 세울 수 있기 때문이다.

경매 감정가격이 시세라는 인식도 버려야 한다. 부동산에 경매가 신청될 경우 법원은 경매개시결정등기와 동시에 부동산에 대한 감정평가를 하게 된다. 이후 정해진 여러 절차를 거치다 보면 최소 6개월, 길게는 1년 후에나 투자자가 입찰할 수 있는 매각기일이 잡히게 된다. 감정평가 시점과 매각 기일 간의 시간적 차이로 감정가격이 시세를 반영하지 못하는 경우가 발생하는 것이다. 예컨대 부동산시장이 상승장일 경우 감정가격은 시세보다 낮을 수밖에 없고, 반대로 하락장이면 감정가격이 시세보다 높을 수밖에 없다.

이 연구원은 "경매 감정가는 입찰가격 산정 시 절대적인 기준이 될 수 없으므로 주변 실거래가격과 호가 등을 철저히 조사한 후 상황에 따라 유연하게 생각하고 입찰가를 산정해야 한다"고 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr