[빵 굽는 타자기] 영원한 강남불패·똘똘한 한 채란 없다

'강남불패'는 한국 부동산 시장에서 만고의 진리로 통용된다. 현실은 다르다. 서울 강남구 도곡렉슬 아파트 전용면적 33평형은 2006년 15억원으로 최고점에서 거래됐다. 이 아파트값이 전고점을 회복한 것은 2017년 7월이었다. 강남이라도 자칫하면 거의 11년을 물릴 수 있는 셈이다.

강남불패만큼 자주 회자되는 또 다른 진리로는 ‘똘똘한 한 채’가 있다. 특히나 부동산 규제강화, 양극화 속에서 핵심지 고가아파트는 영원한 성장주라는 것이다. 이 역시 현실과는 다소 동떨어진 명제다. 2013년 1월부터 지난해 12월까지 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 180.5%였다. 반면 중저가 아파트 밀집 지역인 노원구는 203.8% 상승했다.

이처럼 ‘부동산트렌드 2023’은 부동산 상식에 반하는 사실들을 담고 있는데, 메시지는 간명하다. 공부하라는 것이다. 다수 전문가가 부동산 상승장을 예견할 때도 그는 하락을 말했다. "이 시장의 근본적인 작동 원리를 아는 것이 중요하다." 그가 집값 예측을 위해 활용한 주요 변수는 2가지, 금리와 인플레이션이었다. 그의 시나리오를 따르자면, 내년도 부동산 시장은 무서울 정도로 하락한다. 한국의 기준금리가 4%까지 상승한다면, 가격은 30% 이상 빠질 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나왔다. 2019년 3분기 가격으로 회귀할 가능성이 높고, 최악의 경우엔 2018년 상반기로 돌아갈 수 있다. KB부동산 통계 기준, 올해 10월 서울 아파트 매매 평균가격은 12억6629만원이다. 2019년 3분기는 8억4000만원, 2018년 상반기는 7억3000만원 수준이다.

2018년 상반기로의 회귀는 부동산 시장의 공포 수준이긴 하지만, 공포에 빠져 허우적댈 때는 아니다. 부동산 시장은 긴 사이클을 가지는 자산이다. 상승과 하락을 반복한다. 저자는 "버블이 꺼지고 나면 분명 기회가 찾아올 것"이라고 강조한다. 책은 바로 그 기회를 잡기 위한 기본기를 비교적 쉬운 표현으로 내내 설명하고 있다. 임대인과 임차인, 매수인과 매도자, 투자자와 실수요자 등 모두가 참고할 만한 내용으로 구성됐다. ‘영끌족’ 문제에 대응하기 위한 방안 등 정책적 조언 등도 담겼다.

부동산 트렌드 2023 | 김경민 지음 | 와이즈맵 | 340쪽 | 1만9800원

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr